Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln

23.02.2017 – Wer ein Haus baut, braucht eine Baugenehmigung. Eine Binsenweisheit. Ebenso, das man sich daran halten muss, was genehmigt ist.

In der Praxis passiert aber häufig erst einmal nichts, wenn man „ein bisschen“ von der Baugenehmigung abweicht. Da einem dies spätestens dann auf die Füße fallen kann, wenn man das Haus verkauft und den Käufer nicht darüber aufklärt, das man anders gebaut hat, wurde einem Brandenburger im Verlaufe eines Prozesses bewusst. Das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG Brandenburg, Urteil vom 02.06.2016 – 5 U 34/14) entschied, dass in dem Fall an den Käufer Schadensersatz gezahlt werden muss.

Der Schadensersatz kann darin bestehen, dass der Verkauf rückabgewickelt wird. Im Brandenburger Fall waren es gut 160.000 €, die ein Grundstücksverkäufer jetzt an den Käufer zurückzahlen muss.


Keller größer gebaut als genehmigt

Es geschah im östlichen Brandenburg, 1997, kurz vor Heiligabend. Ein Familienvater schloss mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Kellergeschoss. Das Haus sollte auf einem Grundstück errichtet werden, das sich in Hanglage befand. Von der Straße aus gesehen, stieg es nach hinten leicht an.

Um ein solches Haus zu bauen, benötigt man eine Baugenehmigung. Ein Architekt erstellte die Bauzeichnungen, der Familienvater unterschrieb dann den Bauantrag und reichte ihn selber der Behörde ein. Die erteilte die Genehmigung so, wie es beantragt worden war.

Im Mai 1998 vereinbarte der Familienvater mit der Baufirma eine Änderung. Das Kellergeschoss wollte er selber errichten. Das geschah dann auch. Aber anders, als es in der Baugenehmigung stand. Er gönnte sich zusätzlich einen weiteren, 10 qm großen Raum. Außerdem waren nun Teile der Kellerwände vollständig vom Erdreich bedeckt. Damit das Erdreich nicht die Wand eindrückt, hatte er sich eine besondere Konstruktion ausgedacht. Senkrecht stehende Vierkanthölzer, die an der Bodenplatte und Kellerdecke verankert wurden. Darauf wurden Gipskartonplatten aufgesetzt; so waren sie unsichtbar.


Die Ehe zu Ende und auch das Haus soll weg

Einige Jahre später war das Familienglück zu Ende. Die Ehescheidung erfolgte. Auch der Mann zog im Jahr 2009 aus und im Jahr darauf bot er das Haus zum Verkauf an.

Einen Tag vor Silvester 2010 kaufte es jemand für 170.000 €, nachdem kurz zuvor der Verkäufer noch im Keller gemalert hatte; an den rückseitigen Kelleraußenwänden, dort wo das Erdreich gegen drückte.


Böse Überraschung für den Käufer

Einige Wochen später, im März 2011 zog der Käufer in das Haus ein. Und stellte schnell fest, dass die Kellerwand teilweise durchfeuchtet war. Durch den frischen Anstrich war das zuvor nicht zu sehen gewesen. Der Käufer zog einen Fachmann zu rate. Der sah sich den Schaden an, staunte dann über die seltsame Stützkonstruktion. Schließlich beschäftigte man sich näher mit der Baugenehmigung. Groß war die Überraschung, als man feststellte, dass das Untergeschoss anders errichtet als genehmigt worden war.

Mit einem Schwarzbau wollte der Käufer nichts zu tun haben. Er verlangte eine Rückabwicklung des Vertrages. Außerdem Ersatz seiner Kosten.


Verkäufer: Behörde wird nicht gegen Schwarzbau vorgehen

Der Verkäufer sah sich auf der sicheren Seite. Hatte er doch in den Kaufvertrag reinschreiben lassen, dass eine Haftung für Mängel ausgeschlossen ist. Und auch die Sache mit dem Schwarzbau sei nicht weiter dramatisch, meinte er. Er legte ein Schreiben der Bauaufsichtsbehörde vor, die erklärte, „keine Ambitionen“ zu haben, bauaufsichtsrechtlich einzuschreiten. Es solle einfach eine nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung beantragt werden. Das hörte sich im ersten Moment einfach an, es umzusetzen, wäre aber nicht ganz ohne gewesen. Durch den Schwarzbau war nämlich die Grundfläche auf über 150 qm erweitert worden. Ab dieser Größe schreibt die brandenburgische Bauordnung vor, das die Einhaltung der Standsicherheit mit bautechnischen Nachweisen belegt werden muss. Hier hätte in Anbetracht des gegen die Kellerwände drückenden Erdreiches noch einiges an Überraschungen auftauchen können. Das Risiko wollte der Käufer nicht eingehen und bestand auf Rückabwicklung. Der Verkäufer sträubte sich da-gegen.

Es kam zum Prozess. In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Frankfurt Oder wurde der Verkäufer verurteilt, das Grundstück zurück zu nehmen und an den Käufer 130.000 € zu zahlen. Das war weniger, als der Käufer bezahlt hatte; von seinen Nebenkosten ganz zu schweigen. Ingesamt hatte 198.000 € eingeklagt. Die Richter aus Frankfurt/Oder meinten, er müsse sich eine Nutzungsentschädigung entgegenhalten lassen.

So kam es, dass beide nicht mit der Entscheidung zufrieden waren und in die Berufung gingen. Der Käufer wollte über 198.000 € zurück haben, der Verkäufer wollte mit seinem früheren Grundstück partout nichts mehr zu tun haben und vor allem nichts zahlen. Am brandenburgischen Oberlandesgericht lief es etwas besser für den Käufer. Knapp 160.000 € muss ihm jetzt der Verkäufer bei Rücknahme des Grundstückes zahlen. Die Nutzungsentschädigungen rechneten die Oberlandesrichter deutlich niedriger.


OLG: Schwarzbau ist Mangel der Kaufsache

Die Richter stellten fest, dass das Gebäude einen Mangel aufweist:

„Das Gebäude weist einen Mangel im Sinn des § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf, da der Beklagte bei der Errichtung von der Baugenehmigung abgewichen ist und den Kläger hierauf bei Abschluss des Kaufvertrages nicht hingewiesen hat. Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Mangel dar, weil die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können […]

Bei der Ausgestaltung des Gebäudes abweichend von der Planung handelt es sich um einen für den Käufer erheblichen Umstand. Auch wenn, wie der Beklagte geltend macht, die Genehmigung nachgeholt werden kann und die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde […] erklärt hat, keine Ambitionen zu haben, bauaufsichtsrechtlich einzuschreiten, steht dies dem Vorliegen eines Mangels nicht entgegen: Denn die streitige Erklärung ist nach Gefahrübergang abgegeben worden, sie ist überdies nicht verbindlich. Aus dem Schreiben ergibt sich zwar die Tendenz der Behörde, auf die vorliegende formelle Illegalität des Baus im Hinblick auf den seit Errichtung des Gebäudes verstrichenen Zeitraum „angesichts der Vollzugs- und Kontrollschwierigkeiten“ nicht mit einer Nutzungsuntersagung zu reagieren; zugleich wird aber im Einzelnen aufgeführt, welche Unterlagen für die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung vorgelegt werden müssen. Daraus ergibt sich, dass eine konkrete Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Vorbaus durch die Behörde und mithin auch eine Einschätzung der Standsicherheit nicht erfolgt ist.“


Gewährleistungsausschluss hilft Verkäufer nicht

Dem Verkäufer half auch nicht sein Hinweis auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Er hätte den Käufer darauf hinweisen müssen, dass das Haus anders gebaut wurde, als genehmigt, stellten die Richter fest. Er könne sich auch nicht darauf berufen, das alles nicht bemerkt zu haben.

„Der Haftung des Beklagten steht der kaufvertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, denn der Beklagte hat den Sachmangel arglistig verschwiegen, § 444 BGB. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […]

Dem Beklagten als Bauherrn war die Änderung der Planung gegenüber den mit dem Bauantrag eingereichten Unterlagen bekannt, er war mit der Ausgestaltung des Kellergeschosses genau vertraut, da er den Bau selbst durchführte.“


Mit blauem Auge davon gekommen?

Wenn der Verkäufer es richtig anstellt, könnte er noch mit einem blauen Auge davon kommen. Er muss eine geänderte Baugenehmigung beantragen, vielleicht auch noch einiges in die Sanierung stecken. Weil aber in den letzten Jahren die Immobilienpreise angezogen sind, kann er mit etwas Glück bei einem neuen Verkauf mehr als die ursprünglichen 170.000 € bekommen. Dann hat er seinen Aufwand herein geholt.




In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]




Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.


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