Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt

05.12.2016 - In unseren Breitengraden ist Feuchte eines der größten Probleme beim Bauen und bei Immobilien. Weil die häufig auch nur schwer in den Griff zu bekommen ist, haben solche Probleme einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Da kann es sich für einen Verkäufer schon einmal aufdrängen, bei den Verkaufsverhandlungen nichts von solchen Problemen zu erzählen. Und dann darauf zu setzen, dass im Grundstückskaufvertrag üblicherweise ein Gewährleistungsausschluss steht.

Doch seit langem ist anerkannt, dass es die Pflicht eines Verkäufers gibt, in den Verkaufsgesprächen über solche Mängel aufzuklären. Verschweigt er sie, handelt er arglistig. Dann nutzt ihm auch der Gewährleistungsausschluss nicht mehr. Das machte das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15) wieder einmal deutlich.


Ein Haus mit unbekanntem Baujahr - und ein Keller von 1938

Im östlichen Ruhrgebiet stand ein Haus. Wann es errichtet wurde, konnte später niemand mehr sagen. Das ist zwar eher ungewöhnlich, kommt aber schon mal vor. Man wusste nur, dass der Keller im Jahr 1938 errichtet wurde.

Eine Frau kaufte die Immobilie im Jahr 2006. Ende 2008 kam es zu einem Brand. Der Keller kam glimpflich davon, aber der Rest musste weitgehend wieder aufgebaut werden.

Im Jahr 2012 stand es wieder zum Verkauf. Ein 50 Jahre alter Mann aus Lünen erwarb Grundstück und Haus für 390.000,00 €. Der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Notar verwendete die üblichen Klauseln: einen Gewährleistungsausschluss für Sachmangel. Und eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird, kann man dann mit einer Zwangsvollstreckung beginnen; ohne vorher noch einmal vor Gericht gehen zu müssen.


Der Keller ist "nicht so toll"

Vor seinem Kaufentschluss hatte sich der Mann aus Lünen zweimal das Haus angesehen. Als er fragte, ob man den Keller als Lagerraum benutzen könne, kam die Antwort, der sei nicht so toll. Aber trocken. Zwar rieche er ein wenig. Das stamme jedoch von dort gelagertem Reitzeug ihrer Tochter. Im Übrigen hatte die Verkäuferin den Keller deckenhoch mit Regalen und Kartons zugestellt. Was sicher kein Zufall war, wie sich später vermuten ließ.


Kellersanierung kostet 45.000 €

Ende März 2012 übergab sie die Immobilie dem Käufer. Dessen Freude hielt nicht lang an, im Gegenteil: Er erlebte eine böse Überraschung. Bei starken Regenfällen floss Wasser in den Keller. An den vorher zugestellten Wänden gab es Farb- und Putzabplatzungen. Was ein Indiz für Feuchteeintritt ist. Im Erdgeschoss waren große Teile der Fußbodenkonstruktion durchfeuchtet. Die Verkäuferin sah sich auf der sicheren Seite. Für so etwas hätte sie die Gewährleistung ausgeschlossen meinte sie. Beide konnten sich nicht einigen. Schließlich trat der Käufer vom Kaufvertrag zurück.

Die Verkäuferin glaubte sich immer noch auf der sicheren Seite. Hatte sie doch die notarielle Urkunde, mit der sich der Käufer einer Zwangsvollstreckung unterworfen hatte. Sie drohte ihm mit Gerichtsvollzieher und Co.

Der Käufer zog vor Gericht. Sein Ziel war: die Zwangsvollstreckung für unwirksam zu erklären. In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Dortmund wurden Sachverständigengutachten eingeholt. Die bestätigten das Unheil: erhebliche Feuchteschäden. 45.000 € würde die Sanierung kosten. Der Käufer gewann.


Urteil: Wasser nach Regen muss auch im alten Keller nicht erwartet werden

Die Verkäuferin gab nicht auf. Sie ging in Berufung, vor das Oberlandesgericht Hamm. Dort ging es für sie nicht besser aus. Die angedrohte Zwangsvollstreckung sei unzulässig, stellten die Oberlandesrichter fest. Zur Recht hatte der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Aus dem Urteil:


„Die verkaufte Immobilie ist jedenfalls im Hinblick auf den Zustand des Kellers mit einem Sachmangel, und zwar in Form einer Abweichung von der üblichen Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB), behaftet […]

Der Senat verkennt nicht, dass der Keller des vorliegenden Hauses älter ist als der Rest des Gebäudes und - nach der vom Kläger nicht bestrittenen Angabe der Beklagten - bereits aus dem Jahr 1938 stammt, sowie, dass in einem Keller diesen Baujahres mit Feuchtigkeit in den Wänden zu rechnen ist, da zum Zeitpunkt seiner Errichtung eine Horizontal- bzw. Vertikalabdichtung der Außenwände noch nicht dem Stand der Technik entsprochen hat. Bei Gebäuden (bzw. wie hier: Kellern), die zu einer Zeit errichtet wurden, als derartige Abdichtungsmaßnahmen noch nicht üblich waren, begründet anders als bei Bauwerken mit neuzeitlichem Standard nicht jede Feuchtigkeit in dem Kellermauerwerk einen Sachmangel […]

Allerdings hat die Beklagte im Senatstermin den klägerischen Vortrag bestätigt, wonach in den Keller des verkauften Hauses (nach Aussage der Beklagten mit Ausnahme des sog. Heizungsraumes) bei stärkeren Regenfällen regelmäßig Wasser in flüssigem Aggregatzustand breitflächig eindringt; für diese Fälle habe sie – so die Beklagte im Senatstermin - im Keller immer eine sog. Flitsche, einen Wasserabzieher, stehen gehabt.

Selbst wenn aber davon auszugehen ist, dass das Fehlen einer Abdichtung der Kellerwände und damit (eine gewisse) Feuchtigkeit im Mauerwerk angesichts des Baujahres eines Gebäudes (bzw. hier eines Kellers) „üblich“ ist, bedeutet dies nicht notwendig, dass das Gebäude frei von Sachmängeln wäre. Nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 2. Halbsatz BGB muss die Beschaffenheit nämlich auch dem entsprechen, was der Käufer erwarten kann […]

Nach Auffassung des Senates entspricht es der berechtigten Erwartung des Käufers auch einer älteren Immobilie – wie im vorliegenden Fall eines Kellers von 1938 –, dass in diesen nicht – und zwar mehr oder weniger regelmäßig bei stärkerem Regen – Wasser in flüssiger Form breitflächig eindringt. Gerade vor dem Hintergrund, dass bei Altbauten zumindest eine Nutzung der Kellerräume als Lagerraum üblich ist […], entspricht es dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers, nicht bei jedem stärkeren Regen gezwungen zu sein, den Keller „trocken zu legen“ bzw. befürchten zu müssen, dass die dort gelagerten Gegenstände vollkommen durchnässt werden.“


Urteil: Wassereintritt im Keller ist ungefragt zu offenbaren

Da half der Verkäuferin auch nicht ihr Einwand, die Gewährleistung sei im Kaufvertrag ausgeschlossen. Noch einmal aus dem Urteil:


„Der Sachmängelhaftung der Beklagten steht der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, denn der Senat ist davon überzeugt, dass die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB): Sie hat die entsprechende Frage des Klägers nach der Trockenheit des Kellers – und zwar zumindest bedingt vorsätzlich – falsch beantwortet.

Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten; Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen zutreffend sein, und zwar auch dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand […]

Das breitflächige Eindringen flüssigen Wassers in den Keller eines Wohnhauses stellt eine Tatsache dar, die der Verkäufer einer Immobilie sogar ungefragt, erst recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten, zu offenbaren hat. Dies gilt umso mehr, wenn es dem Käufer – wie hier – erkennbar wesentlich darum ging, den Keller zu Lagerzwecken zu nutzen."


"Kein Recht, eine Frage des Kaufinteressenten wahrheitswidrig zu beantworten"

Auch mit dem Einwand setzten sich die Richter auseinander, der Kläger hätte sich den Keller eben besser ansehen müssen:


"Die Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Kläger hätte sich den Keller vor Vertragsschluss nicht hinreichend sorgfältig angesehen
:

[…] gilt, dass wenn eine ausdrückliche Frage zum Zustand der Kaufsache vom Verkäufer (bewusst) falsch beantwortet wird, dieser sich anschließend nicht darauf berufen kann, dass schließlich für den Kaufinteressenten das Gegenteil erkennbar gewesen sei. Denn die Frage des potentiellen Käufers ist Ausdruck seiner Unsicherheit über maßgebliche tatsächliche Verhältnisse. Er kann und darf darauf vertrauen, dass sie vom Verkäufer vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet wird. Die Erkennbarkeit von Mängeln hat lediglich Bedeutung im Hinblick die Frage, ob und inwieweit der Verkäufer verpflichtet ist, diese auch ungefragt zu offenbaren; sie gibt dem Verkäufer hingegen kein Recht, eine Frage des Kaufinteressenten wahrheitswidrig zu beantworten."


Der Rechtsstreit geht weiter

Das Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen. Die Verkäuferin lässt aber nicht locker. Inzwischen hat sie eine Beschwerde zum Bundesgerichtshof eingelegt hat. Wenn auch diese so ausgeht, wie bisher, hat sie sehr viel Geld in den Sand gesetzt.

In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:


[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012: Immobilienerwerb als Kapitalanlage – ein Leitfaden soll Interessenten schützen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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