Auf geerbtes Haus verzichtet – auch acht Jahre später zu Sicherungsarbeiten verpflichtet

09.07.2015 - „Generation der Erben“ heißt es oft in den Medien. Dass diese zu einem Vermögen komme, ohne dafür etwas getan zu haben.

Doch manchmal gibt es auch eine Art umgekehrte Erbes. Für das man draufzahlen muss. Aber es kann noch schlimmer kommen: selbst dann, wenn man denkt, es losgeworden zu sein.

In Sachsen-Anhalt hatten die Erben eines Grundstückseigentümers von dem geerbten Haus nichts wissen wollen. Es war nämlich eine Ruine. Sie verzichteten auf das Eigentum. Das Grundstück war seitdem herrenlos. Groß war die Überraschung, als acht Jahre später Post von der Bauaufsichtsbehörde kam. Mit einer Anweisung, Arbeiten durchzuführen, um die Baufälligkeit von Dach und Fassade zu beseitigen. Zu Recht, entschied das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss von 02.09.14 - 2 M 31/14).


Eine Erbschaft, bei der man drauf zahlt...

1997 war der alte Eigentümer eines Hausgrundstücks im südlichen Sachsen-Anhalt gestorben. Es gab drei Erben. Denjenigen, der später in dem Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht auftauchte, außerdem seine beiden Halbbrüder. Es wurden wohl nur Schulden vererbt. Jedenfalls wurde über den Nachlass das Nachlasskonkursverfahren eröffnet. Der Nachlasskonkursverwalter gab das Grundstück aus der Masse frei. Am 21.02.2006 wurde dieser Verzicht der Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen. Am 16.05.2007 erklärte das Land Sachsen-Anhalt gegenüber dem Grundbuchamt, von seinem gesetzlichen Aneignungsrecht keinen Gebrauch machen zu wollen. Das Grundstück ist seit dem herrenlos – so etwas gibt es tatsächlich in Deutschland.


...auch noch nach acht Jahren

Die Zeit ging ins Land. Acht Jahre später stellte die Bauaufsichtsbehörde fest, dass von dem, was als Haus noch übrig geblieben war, Gefahr drohte. Teile der Dacheindeckung waren lose, ebenso der Fassade. Auch die Schornsteinköpfe waren einsturzgefährdet. Es musste dringend etwas gemacht werden. Die Behörde schaute, wenn sie dafür verantwortlich machen konnte. Und kam auf die, die einmal geerbt hatten. Die beiden Halbbrüder fand sie nicht – auch so etwas ist in Deutschland möglich. Aber den Dritten. Der bekam einen Bescheid, dass diese Arbeiten sofort von ihm zu veranlassen waren. Und damit er sich nicht in einen Widerspruch oder eine Klage flüchten kann und dadurch weitere Jahre ins Land gehen, wurde die sofortige Vollziehung des Bescheides eingeordnet. Trotz eines Widerspruches - denn der übrig gebliebene Bruder sah nicht ein, etwas an diesem Haus zu machen. Zumal, wo es ihm überhaupt nicht mehr gehörte, es herrenlos war.

Die Bauaufsichtsbehörde durfte eine solche Sicherungsverfügung erlassen, entschied das Oberverwaltungsgericht. Aus dem Beschluss:


„Aus der bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Lichtbilddokumentation ergibt sich bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen summarischen Prüfung, dass lose Schindeln und Fassadenteile jederzeit herabfallen und Passanten verletzen können. Zudem heißt es in den Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid, denen der Antragsteller nicht entgegengetreten ist, dass Schornsteinköpfe einsturzgefährdet sind, die Dachentwässerung funktionslos ist, Fenster und Zugänge offen sind und von der Dachfläche jederzeit lose Dachziegel in den öffentlichen Straßenraum fallen können.

Der Antragsteller ist für diesen baurechtswidrigen Zustand auch verantwortlich und daher von der Antragsgegnerin zu Recht als Adressat der angefochtenen Verfügung in Anspruch genommen worden. Die Verantwortlichkeit des Antragstellers ergibt sich aus § 8 Abs. 3 SOG LSA. Hiernach können, wenn die Gefahr von einer herrenlosen Sache ausgeht, die Maßnahmen gegen denjenigen gerichtet werden, der das Eigentum an der Sache aufgegeben hat.“

Außerdem sei er selber schuld, denn er hätte nach dem Tod des Erblassers bis zu seinem Verzicht acht Jahre lang Zeit gehabt, etwas zu tun. Noch einmal aus dem Beschluss:


„Der Antragsteller war vor seiner Eigentumsaufgabe nach § 3 Abs. 1 BauO LSA verpflichtet, das Gebäude so instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet wird […]. Ihm fehlte es auch nicht an einer hinreichenden Einwirkungsmöglichkeit auf das Grundstück. Er war mit dem Tode des Herrn G. A. am (…) 1997 als dessen Erbe im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) Eigentümer des Grundstücks geworden und hat diese Eigentümerstellung erst mit der Eintragung des Verzichts in das Grundbuch am 21.02.2006 gemäß § 928 Abs. 1 BGB verloren; mithin war er über acht Jahre Grundstückseigentümer. Seiner Einwirkungsmöglichkeit stand auch die Eröffnung des Konkursverfahrens über den Nachlass nicht entgegen, denn nach seinen Angaben hat der Nachlasskonkursverwalter das Grundstück aus der Masse freigegeben.“

Und schließlich sei es auch Rechtens, dass man nur den Dritten, nicht aber seine beiden Halbbrüder verpflichte:


„Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Störerauswahl auch das ihr zustehende Auswahlermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Sind mehrere Personen für eine Gefahr verantwortlich, muss die Behörde das ihr eröffnete Auswahlermessen ausüben, d.h. eine auf einer Abwägung beruhende Entscheidung darüber treffen, gegen wen sie einschreitet […]. Die Auswahl ist nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zu treffen, wobei sowohl die Interessen des Betroffenen als auch das berechtigte Interesse der Bauaufsichtsbehörde an einem effektiven Gesetzesvollzug angemessen zu berücksichtigen sind. Hierbei ist unter dem Gesichtspunkt der Effektivität ordnungsbehördlicher Maßnahmen zu berücksichtigen, wer eher in der Lage sein wird, den baurechtswidrigen Zustand zu beseitigen […]. Vor diesem Hintergrund ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin die Anordnung gegen den Antragsteller gerichtet hat in der Annahme, dass dieser auf Grund seines Alters die Gefahr am schnellsten und wirksamsten beseitigen kann, während ihr die Anschriften der beiden anderen Zustandsstörer trotz Recherchen nicht bekannt sind."


Nicht nur in Sachsen-Anhalt

Dieser Beschluss erging zum Sachsen-Anhaltinischen Landesrecht. Die Entscheidung kann aber auch auf andere Bundesländer übertragen werden. Auch dort ist meist geregelt, dass Maßnahmen gegen denjenigen gerichtet werden können, der das Eigentum einmal gehabt und dann aufgegeben hat. So soll verhindert werden, dass man sich auf diese Weise seiner Verantwortlichkeit entziehen kann – auf Kosten des Steuerzahlers.

Kann man sich ein herrenloses Grundstück aneignen?

An dieser Stelle hätte der Bau-News-Beitrag aufhören sollen. Doch wenn wir mit Nichtjuristen über diesen Fall sprachen, tauchte eine Frage auf: kann man sich einfach ein herrenloses Grundstück aneignen?

Wir mussten enttäuschen. Das Aneignungsrecht liegt beim Staat, auch wenn er es nicht ausübt. Will man Eigentümer eines herrenlosen Grundstücks werden, geht das über den Weg, dass man das Aneignungsrecht dem Staat abkauft.

Wird eine Baulichkeit über Jahre nicht mehr genutzt und verfällt sie, kann die Behörde gegenüber dem Eigentümer den Abriss anordnen.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.08.2015]

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