Grundstücksverkäufer muss bei Übergabe nicht aufklären, dass Gebäudeversicherung nicht mehr besteht

09.10.2019 – Shit Happens! Manchmal jedenfalls. Wer kennt nicht die Fälle, wo man Jahrzehnte lang eine Versicherung bezahlt hat und nicht brauchte. Sie kündigte. Worauf einen Tag später der Versicherungsfall eintrat. Für den nun kein Versicherungsschutz mehr bestand.

An Ähnliches muss man denken, wenn man von einem Prozess vor dem Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Beschluss vom 03.12.2018 – 22 U 104/18) hört: wer ein Grundstück kauft, kann nicht darauf vertrauen, dass der alte Eigentümer die bestehende Gebäudeversicherung aufrechterhält. Oder wenigsten mitteilt, dass er sie gekündigt hat.

Prompt trat dann ein dicker Schaden ein.


Grundstück verkauft – Wohngebäudeversicherung kündigt

Im Sauerland kaufte am 03.02.2017 eine Frau eine Immobilie für 350.000 Euro von einem Ehepaar. Die beiden unterhielten eine Wohngebäudeversicherung. Als die Versicherung von dem Kauf erfuhr, kündigte sie am 05.04.2017 die Versicherung mit Wirkung zum 10.05.2017. An sich nichts Ungewöhnliches. Gebäudeversicherungen werden auf dem Markt wie Sand am Meer angeboten und es gibt üblicherweise keine Schwierigkeit eine neue zu finden. Noch vor dem Kündigungstermin, am 11.04.2017 übergab das Ehepaar die Immobilie an die Käuferin. Warum auch immer: von dem Brief der Versicherung sagten sie kein Wort.


Schweres Unwetter mit hohem Schaden

Es kam, wie es nicht kommen sollte: ein schweres Unwetter zog am 22.06.2017 durch Nordrhein-Westfalen. Die gekaufte Immobilie traf es schwer. Um die Schäden zu beseitigen, würden Kosten von 38.400 € zzgl. Mehrwertsteuer entstehen. Kein Problem dachte sich die Käuferin. Sicherlich gäbe es eine Gebäudeversicherung. Umso größer war dann ihr Entsetzen, als sie feststellte, dass die alte nicht mehr bestand und sie keine neue abgeschlossen hatte.


Schadensersatz von Verkäufern verlangt

So kam sie auf den Gedanken, dass das Ehepaar ihr Schadensersatz zahlen müsse. Weil die nicht daraufhin gewiesen hätten, dass die Versicherung zum 10.05.2017 gekündigt worden war.

Die Eheleute sahen nicht ein, dafür zahlen zu müssen. So kam die Sache vor Gericht.

In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Hagen, lief es gar nicht gut für die Käuferin. Es sei ihre Sache gewesen, ab Übergabe für einen Versicherungsschutz zu sorgen, urteilten die Landrichter.

Die Käuferin gab nicht auf. Sie legte Berufung ein, zum Oberlandesgericht Hamm. Doch das sah die Sache so, wie ihre Kollegen in der 1. Instanz. Man beabsichtigte, die Berufung zurückzuweisen, da offensichtlich keine Erfolgsaussicht besteht, teilte man mit. Aus dem Beschluss:

“Bis zur Übergabe der Immobilie unterhielten die Beklagten eine Gebäudeversicherung. Über diesen Zeitpunkt hinaus waren die Beklagten nach § 4 des notariellen Kaufvertrages nicht verpflichtet, für Versicherungsschutz zu sorgen. Dies oblag der Klägerin, auf die mit der Übergabe die Gefahr die Lasten und die Verkehrssicherungspflichten der Immobilie übergingen.

Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob das Bestehen einer Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich und zu erwarten ist, wie die Klägerin meint […]

Eine allgemeine Pflicht des Verkäufers, den Versicherungsschutz im Interesse des Erwerbers aufrecht zu erhalten, besteht nicht.“


Um Versicherung muss sich Käufer selber kümmern

Die Eheleute hätten auch nicht über den auslaufenden Versicherungsschutz informieren müssen. Um so etwas muss sich ein Käufer selbst kümmern. Noch einmal aus dem Beschluss:

“Schließlich traf die Beklagten auch keine Pflicht, die Klägerin darüber zu in-formieren, dass nach der Übergabe der streitgegenständlichen Immobilie kein Gebäudeversicherungsschutz mehr bestand.

Wie bereits ausgeführt, oblag es nach den kaufvertraglichen Regelungen der Klägerin und nicht den Beklagten, nach Übergabe für Versicherungsschutz zu sorgen. Dass die Beklagten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr für Versicherungsschutz sorgten, war deshalb aus Sicht eines verständigen Käufers zu erwarten. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Klägerin darauf vertrauen durfte, in eine bestehende Gebäudeversicherung einzutreten. Eine allgemeine Erwartungshaltung eines durchschnittlichen Immobilienkäufers, bestehende Versicherungsverhältnisse des Voreigentümers ohne Absprache übernehmen zu können, ist nicht ersichtlich.“


Berufung zurück gewiesen

Den Vorschlag des Oberlandesgerichts, die Berufung zurückzunehmen und dadurch Kosten zu sparen, nahm die Käuferin nicht an. So kam es zu einem zweiten Beschluss (OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2019 – 22 U 104/18). Mit ihm wurde die Berufung zurückgewiesen.





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[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 01.02.2019 - 2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

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