Hochwertige Eigentumswohnung vom Bauträger – Stellplatz muss für Mittelklasseautos nutzbar sein

16.09.2019 – Wer vom Bauträger eine neu zu errichtende hochwertige Eigentumswohnung kauft, kann erwarten, dass er den dazugehörigen Tiefgaragenstellplatz ohne fahrerische Kunststücke mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug nutzen kann.

Da kann der Bauträger sich auch nicht damit verteidigen, beim Bauen die Maße eingehalten zu haben, die eine – ältere, aber noch gültige - Bauvorschrift vorschreibt. Diese stellen nur einen Mindeststandard dar, urteilte das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG Braunschweig, Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 62/18).

Der Bauträger muss jetzt dem Käufer 2/3 des Kaufpreises für den Stellplatz erstatten.


58 Meter rückwärts und acht Lenkbewegungen

Im östlichen Niedersachsen, im Raum Braunschweig, hatte ein Mann von einer Bauträgerfirma am 03.09.2014 eine noch zu errichtende Eigentumswohnung gekauft. Dazu gehörte auch ein Tiefgaragenstellplatz. In der Baubeschreibung stand viel über die gehobene Ausstattung, die das Objekt haben würde. Auch der Kaufpreis war – na ja – gehoben. Aber nichts stand dort über die Größe des Parkplatzes.

Als alles fertig wurde, wich die Freude des Käufers bald Entsetzen, als er mit seinem Audi A4 Avant einparken wollte. Ein Wagen, der mit 4,7 m Länge und 2,04 m Breite (mit Spiegel), noch nicht einmal zur gehobenen Mittelklasse gehört. Es gelang nur mit Kunststücken, alles war zu eng. So mussten 58 Meter, vom Eingang der Tiefgarage bis zum Stellplatz, rückwärtsgefahren werden. Dann, so errechnete es später ein Sachverständiger, waren weitere acht Lenkbewegungen notwendig, um rückwärts einparken zu können. Auch musste dabei bis unmittelbar zu einer Kellertür am Ende der Fahrgasse gefahren werden, die sich nach innen zur Tiefgarage öffnet. Wenn in dem Moment, wo die Rangierkunststücke vollführt werden, jemand vom Keller in die Tiefgarage wollte, würde die Tür voll gegen das Auto schlagen.

Der Käufer sah einen solchen Stellplatz als hochgradig mangelhaft an. Er forderte 2/3 des Kaufpreises zurück.


Bauträgerin: Bauvorschrift eingehalten

Die Bauträgerin zahlte nicht. Sie berief sich darauf, dass die niedersächsische Garagen- und Stellplatzverordnung vom 04.09.1989 derartige Stellplatzgrößen noch als zulässig erachtet hatte. Das war eine Zeit, in der ein VW Golf kleiner war als ein VW Polo des Jahres 2019.

Der Mann klagte. Am Landgericht Braunschweig kam die Bauträgerin mit ihrer Argumentation noch durch.


Oberlandesgericht: Vorschrift eingehalten zu haben reicht nicht

Doch als der Mann Berufung zum Oberlandesgericht Braunschweig einlegte, wendete sich das Blatt. Aus dem Urteil:

“Das von der Beklagten erstellte Werk ist mangelhaft […]

Auch ein Werk, das entsprechend der Leistungsbeschreibung errichtet worden ist, kann bei fehlender Funktion mangelhaft sein[…]

Ebenso kommt es auch nicht darauf an, ob die Regelungen des öffentlichen Baurechts eingehalten worden sind […]

Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 der Niedersächsischen Garagen- und Stellplatzverordnung vom 04.09.1989 (fortan GaStplVO) muss der streitgegenständliche Einstellplatz eine Breite von 2,50 m haben, wenn auf beiden Längsseiten, Wände, Stützen oder ähnliche Bauteile von bis zu 0,10 m vorhanden sind. Dies ist hier der Fall, da sich im Abstand von 2,497 m zur Wand ein rechteckiger Pfeiler mit den Maßen 0,4 m x 0,4 m befindet. Hierbei kann offenbleiben, ob die Abweichung von 3 mm zur geforderten Mindestbreite bereits einen Mangel darstellt oder ob es sich insofern um eine zulässige Toleranz im Rohbau handelt. Denn auch bei Einhaltung der Regelungen des öffentlichen Baurechts kann das Werk gleichwohl mangelbehaftet sein. Ebenso wie die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik als üblicherweise stillschweigend zugesicherter Mindeststandard anzusehen ist […], gilt dies auch für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften […] Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften stellen lediglich die zum Minimalkonsens der Vertragsparteien gehörenden Abreden dar […] Daher formuliert die § 4 GaStplVO auch nur die Beschaffenheit eines notwendigen Stellplatzes als Voraussetzung für den Erhalt der Baugenehmigung […]

Zur vereinbarten Beschaffenheit des Werkes gehört hier aber ferner, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Das ist nicht der Fall […]

Aufgrund der Gesamtumstände der verkauften Wohnung (Preis, Lage, Wohngegend, Bewerbung mit besonderem Komfort) war zu erwarten, dass die Bewohner des Gebäudes mindestens Fahrzeuge der gehobenen Mittelklasse fahren. […] kommt es auch nicht darauf an, ob - wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten worden ist - in anderen Orten - wie z.B. in Hamburg - bei einer vergleichbaren Innenstadtlage die Bewohner angeblich sowieso nur Kleinfahrzeuge nutzen […] Der Kläger hat daher erwarten können, dass auch hinsichtlich seiner erworbenen Abstellfläche die gesetzlichen Mindestanforderungen in ähnlichem Umfang übertroffen werden […]

Weiter ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Umstandes, dass die typischen Personenkraftwagen in ihren Ausmaßen in den letzten Jahren zunehmend breiter geworden sind […] Auch der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. Landesverband Baden-Württemberg […] geht davon aus, dass die Einhaltung der bisherigen Normen des öffentlichen Baurechts nicht ausreichend ist, um die notwendige Mindeststellfläche für Fahrzeuge zu erhalten. Danach läge die Mindeststellplatzbreite bei 2,75 m.“


Einparken muss auch ohne Parkassistenten möglich sein

Das Gericht durchkreuzte auch eine zu erwartende Argumentation zukünftiger Bauträger, die auf Assistenzsysteme in Autos hoffen:

“Schließlich muss auch berücksichtigt werden, dass das gefahrlose Einparken auch ohne einen Einparkassistenten möglich sein muss.“


Parkmöglichkeit nur für Kleinwagen: 2/3 Minderung

Die Bauträgerin muss jetzt vom Kaufpreis 13.233,00 € erstatten. Das dürfte für den Kauf eines neuen Kleinwagens ausreichen. Noch einmal aus dem Urteil:

“Der Kläger macht hier einen technischen Minderwert geltend, weil er den Stellplatz nicht so nutzen kann, wie es vereinbart worden ist […]

Hier kann der Platz nur für Kleinfahrzeuge und Minis genutzt werden, die zum damaligen Zeitpunkt nur zwischen 20% und 25% der Neuzulassungen in Deutschland dargestellt haben […] Diese Einschränkung kann daher […] 2/3 des Kaufpreises für das Sondernutzungsrecht geschätzt werden. Der Gebrauchswert des Stellplatzes ist für die weit überwiegende Zahl von Personenkraftwagen eingeschränkt. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass mögliche Erwerber der zum Stellplatz gehörenden Wohnung auch über Fahrzeuge mindestens der Mittelklasse verfügen dürften, so dass insoweit die Verkaufsmöglichkeiten für die Wohnung eingeschränkt sind.“


Siehe auch:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2013 - Garagentor rammt Auto – Grundstückseigentümer haftet, wenn keine Lichtschranke vorhanden]