Notar haftet für Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung – doch nicht jede Amtspflichtverletzung führt zum Schaden

02.08.2019 – Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, tätigt damit vielleicht die größte Investition seines Lebens. Sie muss gut durchdacht werden. Der Gesetzgeber schreibt deshalb vor, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Der Vertragsentwurf muss mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stehen.

Vor einigen Jahren berichteten wir über ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Dieser verurteilte einen Notar zu einem hohen Schadensersatz, weil er die Zwei-Wochenfrist nicht eingehalten hatte.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Grundstückskauf - Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird ]

Doch nicht immer ist die Verbindung zwischen dem Fehlverhalten des Notars und einem eingetretenen Schaden auf Verkäuferseite herzustellen. Dies zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.07.2018 – 4 U 98/17).

Das Urteil stellte zwar einen Fehler des Notars fest. Aber auch ohne diesen wäre der Kaufvertrag zustande gekommen Weil die Käufer unbedingt die Wohnung haben wollten.


Eine besondere Spezies: Mitternachtsnotare

Vor vielen Jahren waren Sie häufiger anzutreffen. Die Mitternachtsnotare. Sie hießen so, weil sie sich dafür hergaben, zweifelhafte Grundstückskaufverträge zu beurkunden. Auch schon mal ganz kurzfristig, in der Nacht. Die Immobilien, die so veräußert wurden, hießen in der Immobilienbranche Schrottimmobilien. Bei näherer Betrachtung waren sie das nämlich: Schrott.


Eine Umfrage der besonderen Art

In Frankfurt am Main war ein Ehepaar Opfer von dubiosen Immobilienmachenschaften geworden. Was ihnen widerfahren war, konnte man später dem Urteil entnehmen:

Im Juni 2010 wurden sie angerufen. Es ginge um eine Umfrage zur Zufriedenheit der Bevölkerung hinsichtlich der aktuellen Steuerbelastung und zum Zwecke einer unverbindlichen Beratung über Steuersparmöglichkeiten und zur Altersvorsorge, hieß es. Bald darauf wurden sie von einem Mitarbeiter einer Vertriebsfirma zu Hause aufgesucht. Der erkundigte sich nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Ehepaares und fragte nach ihren Lebenszielen. So "angefixt“ wurde ein weiteres Beratungsgespräch zu Steuersparmöglichkeiten im Büro der Vertriebsfirma für den kommenden Samstag vereinbart. Alles angeblich kostenlos.

Drei Tage später, am 26.06.2010, traf man sich erneut. Der Mitarbeiter erklärte dem Ehepaar, bei ihren Einkommensverhältnissen käme für sie als einzige interessante Steuersparmöglichkeit die Investition in eine Immobilie in Betracht. Und welch ein Zufall; gerade sei ihnen eine solche bekannt geworden. Sie sei vermietet und man würde sogar eine zweijährige Mietgarantie gewähren. Durch Steuerersparnis und Mieteinnahmen käme man im Monat auf eine Belastung von nur 103 EUR. Später könne man sie sogar noch mit einem hohen Gewinn wieder verkaufen.


Ungesehen gekauft

Man verabredete sich für den folgenden Dienstag. An dem Tag gab sich der Berater aufgeregt. Man müsse jetzt sofort zum Notar gehen, um die Immobilie zu sichern, sonst sei sie weg. Und wieder welch ein Zufall: er kenne einen Notar, zu dem sofort gehen könne. Der lese nur rasch etwas vor und man solle ihn möglichst nicht unterbrechen, damit alles zügig gehe. Gesagt, getan. Ohne je die Wohnung gesehen zu haben, unterschrieben die Eheleute etwas. Später erklärten sie, dem „keine Beachtung geschenkt“ zu haben. Es war ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung für knapp 57.000 EUR. Der Berater gab ihnen anschließend noch den Rat, auch künftig auf keinen Fall die Wohnung zu besichtigen. Das würde nur die Mieterin verunsichern.

Später gingen die Eheleute noch öfter zum Notar. Um im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung und einer Darlehensaufnahme für die Wohnung Beurkundungen vorzunehmen. Im Grundbuch wurde zu ihren Gunsten die Auflassungsvormerkung eingetragen.


Aufgewacht mit Klotz am Bein

Das böse Erwachen kam später. Die Mieterin der Wohnung verstarb, einen neuen Mieter fand man nicht und auch von einer hohen Steuerentlastung konnte nicht die Rede sein. Erst 2013 sahen sich die Eheleute zum ersten Mal die Wohnung an. Und waren über deren Zustand erschrocken. Kurzum: man hatte mit der Wohnung einen echten Klotz am Bein.

Danach verlangten sie von der Verkäuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die reagierte nicht. Schließlich zog man vor Gericht. Und gewann. Doch die Urteile nutzten nichts. Im Handelsregister gelöscht, insolvent, vermögenslos oder nicht auffindbar kam als Ergebnis der Zwangsvollstreckungen heraus.

Fünf Jahre nach dem verhängnisvollen Vertragsabschluss fiel dem Ehepaar ein, dass man den Notar in Anspruch nehmen könne. Wegen einer Verletzung seiner Amtspflichten. Hatte er doch gegen § 17 BeurkG - Beurkundungsgesetz verstoßen, wonach der Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vorher vorliegen muss. Bis dahin hatten die Eheleute gegenüber dem Notar keinerlei Bedenken gegen die Wirksamkeit des Kaufvertrages geäußert oder Vertragsreue gezeigt.

Der Notar sollte ihnen den Kaufpreis und die Darlehenskosten zurückzahlen. Der – oder wohl die hinter ihm stehende Haftpflichtversicherung – sah dafür aber keinen Anlass. So kam es zum Prozess. In der ersten Instanz, vor dem Landgericht Frankfurt am Main, durchaus erfolgreich für die Ehefrau, an die der Ehemann seine Ansprüche abgetreten hatte.


Gedächtnisschwacher Notar

Doch der Notar ging in Berufung, zum Oberlandesgericht Frankfurt. Das sah die Angelegenheit differenzierter als die Kollegen in der Vorinstanz. An einem Fehlverhalten des Notars hatte man zwar keinen Zweifel, zumal dieser von Gedächtnisschwäche geplagt war. Aus dem Urteil:

“Auch auf wiederholte Nachfrage des Senats, ob der Beklagte nach einer vorherigen Aushändigung des Vertragstextes gefragt hatte, bekundete er zunächst, dies nicht mehr genau zu wissen […] Damit bekundete der Beklagte selbst, keine konkrete Erinnerung daran zu haben, ob er die Klägerin […] konkret nach dem Erhalt des Vertragstextes gefragt hatte, und ob dies bejaht wurde.

Mithin steht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Beklagte die Pflicht […], der Klägerin den beabsichtigten Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen, verletzt hat.“


„Vertraut zu haben, dass schon alles richtig läuft".

Aber hätten die Eheleute den Vertrag auch dann beschlossen, wenn sie den Entwurf vorher gekannt hätten? Wahrscheinlich, meinten die Oberlandesrichter. Und verneinten damit einen Zusammenhang zwischen dem Fehlverhalten des Notars und dem Schaden der Eheleute. Noch einmal aus der Entscheidung:

“Nach der vom Senat nachgeholten Beweisaufnahme ist er davon überzeugt, dass eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür bestand, dass die Klägerin […] den Kaufvertrag in gleicher Weise wie letztlich geschehen abgeschlossen hätten, wenn ihnen zwei Wochen zuvor der Vertragstext überlassen worden wäre.

Dafür spricht ganz wesentlich die Tatsache, dass die Klägerin […] gegenüber dem Beklagten zunächst keine Vertragsreue gezeigt haben und nicht versucht haben, die endgültige Wirksamkeit des Kaufvertrages zu verhindern […]

Auch die Tatsache, dass die Klägerin nach ihrer eigenen Aussage dem […] Kaufvertrag " keine Beachtung geschenkt" hat, spricht dafür, dass sie diesen auch im Falle der Überlassung vor der Beurkundung nicht eingehend studiert hätte. Vielmehr vertrauten die Klägerin […] offensichtlich der vom Berater […] zugesagten, vermeintlichen Risikolosigkeit bzw. Sicherheit der Kapitalanlege und sahen keine Notwendigkeit, die Richtigkeit der Versprechungen und Zusagen anhand des Vertragstextes zu überprüfen. Die Klägerin selbst bekundete, den Beratern " vertraut zu haben, dass schon alles richtig läuft". Dafür spricht auch die Tatsache, dass die Klägerin […] kein einziges Mal besichtigt hatten und der Anweisung des Beraters […] unreflektiert folgten, auch nach Vertragsschluss die Immobilie nicht anzuschauen oder dort vorbeizufahren. Auch die Tatsache, dass sie der Aufforderung des Beraters, sofort zum Notar zu fahren, weil die Immobilie anderenfalls "weg" sei, und den Notar nicht zu unterbrechen, quasi "blind" folgten, belegt, dass die Klägerin […] bereits infolge der vermeintlich hinreichenden und zutreffenden Beratung durch den vertrauenswürdigen Berater […] den Entschluss gefasst hatten, das Objekt zu erwerben und eine Überprüfung des Vertragstextes für entbehrlich hielten. Darüber hinaus begründete die Klägerin die erst im Jahr 2013 erfolgte Besichtigung der erworbenen Immobilie damit, dass der Immobilienkauf im Grunde als Steuersparmodell gedacht gewesen sei. Dies belegt, dass es der Klägerin […] weniger auf die Details des Kaufvertrags angekommen war, so dass sie diesem auch bei hypothetischer Aushändigung 2 Wochen vor der Beurkundung wahrscheinlich keine besondere Aufmerksamkeit geschenkt hätten […]

Festzuhalten bleibt, dass es der Senat für wahrscheinlicher hält, dass die Klägerin […] den Kaufvertrag auch dann abgeschlossen hätten, wenn ihnen […] zwei Wochen vor der Beurkundung der beabsichtigte Vertragstext überlassen worden wäre, mit der Folge, dass die Amtspflichtverletzung nicht kausal war für den streitgegenständlichen Schaden, den Abschluss der zur Finanzierung der Immobilie aufgenommenen Darlehensverträge."


Richtige Entscheidung

Das Urteil ist nachvollziehbar. Der Fall unterschied sich deutlich von dem, über den unser Bau-News-Blog 2013 berichtet hatte. Wer merkt, dass ihm ein Schaden zugefügt wurde, muss zeitnah reagieren. Nicht erst fünf Jahre später. Der Fall zeigt auch eine Binsenweisheit auf. Nicht jedes Fehlverhalten führt zu einem Schaden.

Übrigens wurden 2013 die Pflichten der Notare durch eine Änderung des Beurkundungsgesetzes enger gefasst. Sie sind jetzt selber verantwortlich dafür, dass der Vertragstext zwei Wochen vorher vorliegt. Zwar sind immer noch Ausnahmen möglich. Der Notar riskiert jetzt aber umso stärker, bei einem Fehlverhalten sein Amt zu verlieren.




In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.09.2019 - Starke Worte im Verkaufsgespräch: wird Wohnnutzung versprochen, muss man darin wohnen dürfen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 20.09.2019: Visualisierung im Prospekt versprach elegante Treppe aus Sichtbeton - Betonimitat reicht dann nicht]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.10.2019: Grundstücksverkäufer muss bei Übergabe nicht aufklären, dass Gebäudeversicherung nicht mehr besteht]