Starke Worte im Verkaufsgespräch: wird Wohnnutzung versprochen, muss man darin wohnen dürfen

18.09.2019 – Starke Worte im Verkaufsgespräch können bei einem Immobiliengeschäft dem Verkäufer auf die Füße fallen. Wenn er mündlich zuviel verspricht. Da hilft es auch nichts, wenn er zugleich Unterlagen überreicht, aus denen sich eventuell die Wahrheit erkennen ließe. Das entschied das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 14.03.2019 – V ZR 186/18).

Einer Maklerin fiel auf die Füße, dass sie beim Verkauf ihrer Eigentumswohnung etwas zu „tricky“ war.


Komplett renoviert mit 125m² Wohnfläche versprochen

Mitte 2012 interessierte sich ein Ehepaar für eine Eigentumswohnung für sich und ihren kleinen Sohn im Großraum Kiel. Eine Maklerin war Eigentümerin einer solchen und bot sie an. In ihrem Exposé schrieb sie dazu:

„Komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen … Wohnfläche 125 qm, Zimmer 4“.

Gemeinsam sah man sich die Wohnung an. Die Souterrainräume waren bewohnt und entsprechend eingerichtet. Die Maklerin machte den Vorschlag, den Souterrainbereich in eine Einliegerwohnung für den Sohn zu verwandeln, wenn dieser einmal älter sei. Dann überreichte sie einen Grundriss der Wohnung und eine Kopie der Teilungserklärung. In dieser war für die Wohnung eine „Wohnfläche“ von 68,66 m² und eine „zusätzliche Nutzfläche (Souterrain bzw. Spitzboden)“ von 55,20 m² angegeben.


Souterrain-Räume nicht zum Wohnen zugelassen

Was weder im Gespräch zur Sprache, noch in der Teilungserklärung ausdrücklich stand: die Räumlichkeiten im Souterrain waren bauordnungsrechtlich wegen zu geringer Deckenhöhe nicht zum Wohnen zugelassen.

Den Eheleuten gefiel die Wohnung. Am 20.09.2012 gingen sie zum Notar und schlossen einen Kaufvertrag. 200.000,00 EUR koste sie. Wie bei solchen Kaufverträgen üblich, wurde ein Haftungsausschluss vereinbart. Die Verkäuferin würde nicht für Sachmängel und Eigenschaften des Gebäudes haften.

Die Freude über die neue Wohnung hielt nicht lange an. Bald erfuhren die Eheleute, dass die Souterrainräume nicht zum Wohnen zugelassen waren. Sie hatten keine baurechtliche Genehmigung bekommen, weil die Deckenhöhe nicht ausreichte. Eine spätere Souterrainwohnung für den Sohnemann war damit unmöglich.

Die Eheleute verlangten ihr Geld gegen Rückgabe der Wohnung. Die Maklerin gab sich unschuldig. Sie hätte doch im Exposé zwischen einer Wohnfläche von 68,66 m² und einer Nutzfläche von 55,20 m² unterschieden. Damit hätte man doch erkennen können, dass man in fast der Hälfte der Wohnung nicht hätte wohnen dürfen.

Die Sache ging vor Gericht. Sowohl in der ersten Instanz vor dem Landgericht Kiel, als auch in der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht Schleswig verloren die Eheleute. Doch sie gaben nicht auf und beantragten die Zulassung einer Revision beim höchsten deutschen Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof. Mit Erfolg.


Vorsätzlich falsche Angaben

Zu Unrecht habe das Oberlandesgericht nicht berücksichtigt, was bei der Besichtigung der Wohnung erklärt wurde, hieß es im Beschluss. Da würde es dann auch nichts nutzen, wenn später den Eheleuten ein Grundriss und eine Teilungserklärung überreicht worden sei. Aus der Entscheidung:

“Diese durch aktives Tun hervorgerufene Vorstellung der Kläger hat die Beklagte nicht durch spätere Aufklärung wieder beseitigt. Die Übergabe der Teilungserklärung und der Grundrisszeichnung, in der zwischen „Wohnfläche“ und „Nutzfläche“ unterschieden wurde, war hierzu nicht ausreichend. Der Verkäufer, der falsche Angaben gemacht hat, genügt seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart. Die Beklagte war deshalb verpflichtet, die Kläger auf die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnnutzung des Souterrains ausdrücklich hinzuweisen […]

Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dieser Anspruch wird auch nach Gefahrübergang nicht durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen […] Der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen […] Er ist berechtigt, sich von dem Vertrag zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen.“


Haftungsausschluss unwirksam

Es hilft da auch nicht mehr der Haftungsausschluss. Noch einmal aus dem Beschluss:

“Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss […] kann die Beklagte sich nicht berufen, wenn sie arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB). Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist regelmäßig gegeben, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt […] Nichts anderes gilt, wenn Räume als Wohnraum angeboten werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige bauliche Beschaffenheit (hier: Deckenhöhe) nicht gegeben ist.“

Der Prozess ist mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof noch nicht beendet. Der verwies den Rechtsstreit zurück an das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

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[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 01.02.2019 - 2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

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