Visualisierung im Prospekt versprach elegante Treppe aus Sichtbeton - Betonimitat reicht dann nicht

20.09.2019 - Immer wieder werden Prozesse geführt, bei denen starke Worte in der vormaligen Werbung auf die Füße fallen.

In einem Berliner Rechtsstreit waren es Texte und Visualisierungen in einem Prospekt eines Bauträgers, die dem, was tatsächlich gebaut worden war, nicht entsprachen. Zu Unrecht berief sich der Bauträger darauf, zu Änderungen berechtigt zu sein. Das Leistungssoll für die Bauverpflichtung eines Bauträgers kann auch durch vertragsbegleitende Umstände bestimmt werden, etwa durch Texte und Visualisierungen in einem Werbeprospekt, entschied das höchste Berliner Zivilgericht, das Kammergericht (KG, Urteil vom 11.06.2019 - 21 U 116/18; für nicht Berliner: Kammergericht ist der Name des Berliner Oberlandesgericht).


Elegante Treppe ins Ruhe-Paradies versprochen

In Berlin wird zwar nicht genug, aber dennoch viel gebaut. Auch eine Bauträgerfirma beabsichtigte ein Haus mit Eigentumswohnungen zu errichten. Für die Dachgeschosswohnung interessierte sich ein Ehepaar. Am 16.02.2015 schloss man mit der Bauträgerfirma den Kaufvertrag. Später wurde der Kaufpreis von ursprünglich 698.000,00 € um 10.000,00 € verringert.

Als der Kaufvertrag geschlossen wurde, war die Wohnung noch nicht fertiggestellt. Die Bauträgerfirma hatte sie mit einem Exposé beworben, das mehrere Visualisierungen und Pläne enthielt. Danach sollte die Wohnung über ein zentrales Wohnzimmer mit offener Küche verfügen. Von diesem Wohnzimmer sollte eine Treppe zu einer auf dem Dach gelegenen Terrasse führen. Eine Visualisierung auf Seite 9 des Werbeprospektes zeigte diese Treppe mit 16 Stufen bis zur Unterkante der Zimmerdecke des Wohnzimmers. Dazu hieß es im Prospekt:

“Um endgültig den Trubel der Großstadt hinter sich zu lassen, ziehen Sie sich auf Ihre eigene Aufdachterrasse zurück. Eine elegante Treppe aus Sichtbeton führt vom Wohnbereich aus zu Ihrem kleinen Ruhe-Paradies.”


Steile Treppe aus Beton-Imitat gebaut

Der Kaufpreis war in Raten gemäß dem Baufortschritt zu zahlen. Die sechste Rate in Höhe von 91.504 EUR war nach bezugsfertiger Herstellung der Wohnung und nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten Zug um Zug gegen Übergabe der Wohnung fällig. Doch das Ehepaar verweigerte die Übernahme der Wohnung und zahlte auch nicht die Rate. Sie hatten vorher festgestellt, dass die Treppe vom Wohnzimmer auf die Dachterrasse nicht in Sichtbeton, sondern in Betonimitat hergestellt war. Eine solche Trockenbaukonstruktion mit Betonoptik ist billiger, weniger haltbar und sieht auch nicht so elegant aus. Außerdem war die Treppe steiler als auf der Visualisierung im Werbeprospekt. Sie verfügt bis zur Unterkante der Wohnzimmerdecke nicht über 16, nur über 13 Stufen. Elegant ist so etwas nicht. Und, weil steiler, schwerer zu begehen. Jüngere merken das vielleicht nicht, ältere schon.


Gericht: Bildmaterial im Werbeprospekt kann verbindlich sein

Der Bauträgerfirma schien das ganze gar nicht unlieb zu sein. Sie kündigte kurzerhand den Vertrag und setzte wohl darauf, bei den explodierenden Immobilienpreisen in Berlin die Wohnung, so wie sie gebaut wurde, noch teurer verkaufen zu können. Doch das Ehepaar gab die Auflassungsvormerkungen, die zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen waren, nicht frei. Ein anderweitiger Verkauf wäre also nicht möglich.

Die Bauträgerfirma klagte daraufhin. Doch sowohl in der ersten Instanz am Landgericht Berlin als auch in der Berufungsinstanz am Kammergericht Berlin lief es nicht gut für sie. Wir wollen uns in diesem Blogbeitrag nicht mit den Einzelheiten des Rücktrittsrechts befassen; dass würde den Rahmen sprengen. Hier soll es nur darum gehen, ob die Baufirma die Wohnung mangelfrei gebaut hatte; trotz einer steileren Treppe aus Betonimitat. Die Firma vertrat nämlich die Auffassung, dazu berechtigt zu sein. Es hätte eben einen triftigen Grund gegeben, anders zu bauen. Das Kammergericht sah das nicht so. Aus dem Urteil:

“Zwar haben die Beklagten die Bezugsfertigkeitsrate in Höhe von 91.504,- € nicht an die Klägerin gezahlt. Auf diesen Umstand kann die Klägerin ihren Rücktritt vom Bauträgervertrag aber nicht mit Erfolg stützen. Denn sie hat die Treppe in der Wohnung der Beklagten nicht gemäß den vertraglichen Vorgaben hergestellt, sodass die von ihr hergestellte Wohneinheit an zwei wesentlichen Mängeln leidet. Ob die Wohnung aufgrund dieser Mängel bezugsfertig ist oder nicht, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Denn jedenfalls stellt sich ein etwaiger Zahlungsrückstand der Beklagten wegen der mangelhaften Vertragserfüllung durch die Klägerin nicht als erheblichen Pflichtverstoß dar.

Das Leistungssoll für die Bauverpflichtung eines Bauträgers wird nicht nur durch die Baubeschreibung bestimmt, auf die in dem Bauträgervertrag in der Regel Bezug genommen wird, sondern auch durch sonstige vertragsbegleitende Umstände, insbesondere ein eventuelles Prospekt […], mit dem die Wohneinheit auf Veranlassung des Bauträgers beworben wird […] Dabei können nicht nur die textlichen Angaben im Prospekt Bedeutung für die Auslegung des Leistungssolls haben, sondern auch Visualisierungen der Wohneinheit, sofern diese bei Vertragsschluss noch nicht hergestellt ist. In diesem Fall kann der Vertragsgegenstand dem Erwerber nicht real vorgeführt werden. Es versteht sich von selbst, dass für ihn dann die bildliche Darstellung des Versprochenen besondere Bedeutung haben kann, jedenfalls soweit wesentliche Eigenschaften der künftigen Wohneinheit betroffen sind.

Wirbt der Bauträger für ein noch nicht existentes Verkaufsobjekt mit Visualisierungen, muss er deshalb dafür Sorge tragen, dass sie in den Punkten, die bei objektiver Betrachtung von wesentlicher Bedeutung für eine Kaufentscheidung sein können, das von ihm angestrebte Bauwerk zutreffend wiedergeben.

Demgegenüber ist es nicht ausreichend, wenn der Bauträger darauf hinweist, Bildmaterial, das einen erkennbar wesentlichen Aspekt des Vertragsgegenstands zeigt, sei unverbindlich oder wenn er sich insoweit die einseitige Änderung der Bauausführung vorbehält. Denn sonst wäre dem Bauträger gestattet, sich widersprüchlich zu verhalten: Einerseits könnte er die positive werbende Wirkung einer Darstellung für sich ausnutzen, andererseits müsste er sich hieran nicht festhalten lassen. Deshalb ist es ihm zuzumuten, dafür zu sorgen, dass die von ihm in einem Prospekt verwendeten bildlichen Darstellungen in den wesentlichen Punkten verlässlich sind. Ist dies nicht der Fall, können daraus entstehende Streitigkeiten nicht zu Lasten des Erwerbers gelöst werden, sondern der Bauträger muss sich an den Ankündigungen in seinem Prospekt festhalten lassen […] Wird in einem Prospekt aber eine Eigenschaft der noch zu erstellenden Wohnung erwähnt oder bildlich dargestellt, die für einen Erwerber erkennbar wesentliche Bedeutung haben kann, dann kann ein Bauträger hinsichtlich seiner Bauverpflichtung durchaus hieran gebunden sein […]

Vor diesem Hintergrund leidet die Wohnzimmertreppe in der streitgegenständlichen Wohnung an zwei wesentlichen Mängeln, weil die Klägerin sie nicht mit den Eigenschaften errichtet hat, zu denen sie sich vertraglich verpflichtet hatte […]

Die Wohnzimmertreppe ist deshalb mangelhaft, weil sie nicht aus Sichtbeton hergestellt ist, sondern nur aus Betonimitat. Aufgrund der Textpassage auf S. 9 des Prospekts “elegante Treppe aus Sichtbeton” war die Klägerin verpflichtet, dieses Material zu verwenden, denn in der besagten Passage wird für sie erkennbar eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung beschrieben. Die Gestaltung der Treppe zur Dachterrasse ist aufgrund ihrer Lage im zentralen Wohn- und Esszimmer für die gesamte Wohnung prägend. Das Material Sichtbeton ist dabei ein für einen Erwerber wichtiges Versprechen, denn bei fachgerechter Ausführung ist es dauerhaft haltbar und vermittelt einen hochwertigen Eindruck. Deshalb hat die Klägerin diese Prospektangabe auch bei der Bauausführung umzusetzen, was unstreitig nicht geschehen ist.

Daneben ist die Treppe im Wohnzimmer auch deshalb mangelhaft, weil die Klägerin sie deutlich steiler ausgeführt hat, als es in der Visualisierung in ihrem Prospekt dargestellt ist. Während die Treppenrampe im Prospekt mit 16 Stufen bis unter die Zimmerdecke dargestellt ist und deshalb in der Tat elegant wirkt, ist die von der Klägerin hergestellte Rampe deutlich steiler. Sie hat nur 13 Stufen bis sie die Zimmerdecke erreicht und wirkt dadurch weniger elegant als die im Prospekt dargestellte Treppe.

Die Visualisierung der Wohnzimmertreppe in dem Prospekt ist für die Auslegung der Bauverpflichtung maßgeblich. Einem Kaufinteressenten, der diesen Prospekt anschaut, ist klar, dass die gezeigte Möblierung nur einen Vorschlag darstellt und es bei der Ausführung von Details im Verlauf der Bauarbeiten natürlich zu Abweichungen kommen kann. Die Wohnzimmertreppe gehört aber nicht zur Möblierung, sondern ist eines der entscheidenden Gestaltungselemente der Wohnung. In der hier gewählten flach ansteigenden Ausführung wirkt sie elegant und reizvoll, was entscheidend zur Attraktivität des Kaufgegenstands beiträgt. Deshalb kann sie für einen Erwerber wesentliche Bedeutung haben. Folglich ist die Klägerin verpflichtet, dieses gestalterische Versprechen umzusetzen.“


Auseinandersetzung noch nicht beendet

Die Auseinandersetzung ist nach diesem Urteil noch nicht beendet. Sowohl für die Bauträgerfirma als auch für die Eheleute ist die Sache jetzt misslich. Die Firma bekommt nicht ihr Geld und kann nicht anderweitig verkaufen, die Eheleute haben schon mit den ersten fünf Raten viel Geld gezahlt, gelangen aber nicht ins Grundbuch, weil noch Zahlungen ausstehen.

Wenn man die Entscheidung des Kammergerichts nicht zum Anlass nimmt, sich zusammenzusetzen und eine gütliche Einigung herbeizuführen, wird es auf einen neuen Rechtsstreit hinauslaufen.





In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 10.10.2018 - Keine Pflicht, bei Hausverkauf auf 25 Jahre alten Erdbebenschaden hinzuweisen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.11.2018: Aufzug muss leise sein in "Stadtwohnung der Spitzenklasse"]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.12.2018: Verkäufer muss Käufer aufklären, dass er Sozialwohnung kauft]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.01.2019: Massiver Holzwurmbefall – Käufer kann Hauskauf rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 01.02.2019 - 2. Teil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.03.2019: Wohnungsgröße ins Blaue hinein behauptet – Schadensersatz bei mehr als 5% Abweichung]

[Zum Blog-Beitrag vom 21.05.2019: Erbe muss vor Hausverkauf nicht dessen Zustand erforschen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.08.2019: Notar haftet für Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung – doch nicht jede Amtspflichtverletzung führt zum Schaden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.09.2019 - Starke Worte im Verkaufsgespräch: wird Wohnnutzung versprochen, muss man darin wohnen dürfen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.10.2019: Grundstücksverkäufer muss bei Übergabe nicht aufklären, dass Gebäudeversicherung nicht mehr besteht]