Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurücknehmen

02.02.2017 – Es ist jetzt schon einige Jahre her, dass die Verkäufer von „Schrottimmobilien“ ganz groß im Geschäft waren. Schrottimmobilien sind solche, die dem Erwerber unter Vorspiegelung falscher Tatsachen deutlich über Wert verkauft werden sollen. Meist sind sie nur pinselsaniert, ein Eimer mit dicker Farbe hat alles zugekleistert. Mitunter befinden sie sich gar in einem völlig desolaten Zustand und niemand würde bei klarem Verstand zugreifen. Um das Geschäft zu machen, bedienen sich die Hinterleute dieser Masche Vertriebsfirmen, die ihre Drücker von Haustür zu Haustür gehen lassen. Um mit einem „Schnäppchen“ zu werben: es müsse nur schnell geschehen, für eine Besichtigung habe man keine Zeit mehr. Es gab es dann auch noch die „Mitternachtsnotare“, die mehr oder minder mit unter der Decke steckten und – welch ein Zufall – für denselben Abend Zeit hatten, um den Kauf zu beurkunden.

Etliche wanderten in den Knast. Verkäufer ebenso wie Mitternachtsnotare. In Berlin schaffte es vor fünf Jahren ein Politiker, die kürzeste Amtszeit aller Minister zu absolvieren. Seine Karriere als Senator, so heißen in der Stadt die Landesminister, endete nach elf Tagen, nachdem eine gewisse Nähe zu solchen Geschäften im Raume stand.

Zwar nicht mehr so dreist, doch nicht minder unseriös, sind immer noch windige Geschäftemacher am Werk, die unbedarften Verbrauchern Immobilien andrehen. Mit dem Versprechen, hoher Überschüsse und toller Steuersparmöglichkeiten.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 168/15) entschieden: der Verkäufer muss eine Immobilie zurücknehmen muss, wenn sie einem Verbraucher durch einen solchen - na ja - „Beratungsfehler“ aufgeschwatzt worden war.


Statt Überschuss: jeden Monat 226 € Miese

Es geschah in der Pfalz. Am 23.10.2007 hatte eine Vermittlungsfirma im Auftrag einer Grundstücksfirma Erfolg. Ein Mann, der bis dahin noch kostenlos bei seinen seinen Eltern lebte, kaufte als Kapitalanlage eine Eigentumswohnung für 144.00,00 €. Finanziert wurde das ganze durch ein Darlehen über 146.00,00 € im Rahmen eines Bausparvertrags. Den Käufer kostete das monatlich 797,25 €. Außerdem musste noch einen Hausgeldanteil zahlen: 63,93 € im Monat. Die Wohnung war vermietet und brachte Miteinkünfte von 560 € im Monat ein. Außerdem eine Steuerersparnis von knapp 75 € monatlich. Wenn man nachrechnet stellt man fest: der Käufer machte jeden Monat 226 € Miese. Die Vertriebsleute, hatten ihm zuvor etwas anderes vorgerechnet. Nämlich Steuervorteile in solcher Höhe, dass ihn die Wohnung unterm Strich nichts kostet, er sogar jeden Monat ein Plus macht.


Käufer: Verkäuferin muss die Wohnung zurücknehmen...

Als der Mann den Schwindel bemerkte, kam er ins Grübeln. 2010 entschloss er sich, die Reißleine zu ziehen. Er forderte, dass die Verkäuferin die Wohnung zurück nimmt und ihn von der Darlehensbelastung freistellt. Außerdem sollte sie ihm seine Aufwendungen erstatten. Unter anderem für Grunderwerbssteuer und Notarkosten. Knapp 11.200,00 €. Sein Argument: wenn man ihn richtig beraten hätte, hätte er niemals unterschrieben.


... die will aber nicht

Die Verkäuferin wollte das nicht. Es kam zum Prozess. Am Landgericht Zweibrücken verlor der Mann. Er ging in Berufung. Am Oberlandesgericht Zweibrücken, einige Ecken weiter, sah es nicht besser aus. Vielleicht hätte es einen Beratungsfehler gegeben, meinten die Oberlandesrichter. Es sei aber nicht sicher, dass dieser Fehler ursächlich für diesen Kaufentschluss gewesen sein. Vielleicht habe der Mann nur langfristig gedacht, für das Alter, wenn dann das Darlehen abgezahlt sei. Es liege nicht auf der Hand, dass er bei sachgerechter Beratung von einem Erwerb Abstand genommen hätte.


Recht bekommen in der dritten Instanz

Dritter Anlauf, nunmehr mit der Revision vor dem Bundesgerichtshof. Dort, im 5. Zivilsenat, sah man die Lage anders, als noch am Land– und Oberlandesgericht. Der sogenannte Beratungsfehler der Betriebsfirma könne durchaus ursächlich sein für den Vertragsschluss, meinte man. Aus dem Urteil:

„Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers vor - etwa durch ein fehlerhaftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind - wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des Käufers vermutet […]“

Und sollte die Verkäuferin der Meinung sein, der Mann hätte die Wohnung auch dann gekauft, wenn ihm die richtigen Zahlen genannt worden wären, muss sie das beweisen:

„[…] geht der erkennende V. Zivilsenat nunmehr davon aus, dass die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) auch anzuwenden ist, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte. In diesem Fall ist es Sache des Verkäufers, darzutun, dass die dem Käufer erteilten Fehlinformationen für dessen Entscheidung zum Kauf irrelevant gewesen sind, der Käufer sich also auch bei richtiger Aufklärung zum Erwerb entschlossen hätte."

Was natürlich nicht möglich ist.


BGH: Verkäuferin haftet für Aussage ihrer Vertriebsfirma

Die Verkäuferin könne sich auch nicht darauf berufen, dass nicht sie die falschen Zahlen auf den Tisch gelegt hatte, sondern eine Vertriebsfirma, so die Bundesrichter. Noch einmal aus dem Urteil:

„Die Beratung durch die Vermittlerin ist der beklagten Verkäuferin nach § 164 Abs. 1 BGB zuzurechnen, da diese in deren Namen und mit deren Voll-macht handelte. Dass die Beratung eines Vermittlers auch im Namen des Ver-käufers erfolgt, kann sich daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass - wie hier - der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen.“

Der Rechtsstreit ist damit aber noch nicht beendet. Er wurde an das Oberlandesgericht Zweibrücken zurückverwiesen. Das muss die letzten Einzelheiten klären.


Gute Entscheidung aus Verbrauchersicht

Aus Verbrauchersicht ist die Entscheidung des Bundesgerichtshof zu begrüßen. Es wird windigen Verkäufern von Schrottimmobilien damit verwehrt, mit falschen Zahlen zu tricksen und sich damit zu wehren, das mache doch nichts. Und darauf zu setzen, es sei nicht zu beweisen, dass man sonst nicht gekauft hätte.




In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir rund um die Themen Schrottimmobilien und überteuerte Wohnungs- und Grundstücksverträge:


[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012: Immobilienerwerb als Kapitalanlage – ein Leitfaden soll Interessenten schützen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.10.2013: Immobilienkauf – Vertrag soll Verbrauchern 2 Wochen vorher vorliegen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 22.12.2014: Schrottimmobilien – Hohe Freiheitsstrafen für Hintermänner]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]



Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.


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