Der Bau, die Mängel und die Rechte des Bauherrn

04.07.2015 - Wer bauen lässt, der hat ein Recht darauf, dass dies mängelfrei geschieht. Die Praxis sieht anders aus. Gebäude sind komplexe Werke, sie werden von Menschen geplant und gebaut. Auch wenn es nicht sein soll: Mängel können nicht ausgeschlossen werden. Das muss erst einmal nichts dramatisches sein, denn Handwerker und Baufirmen haben diese innerhalb von Gewährleistungsfristen zu beseitigen.

Doch immer wieder ist festzustellen, dass die Durchsetzung ihrer Rechte manchen Bauherren schwerfällt – sie mitunter auch Fehler dabei machen. Deshalb wird sich dieser Blog-Beitrag nicht mit einem aktuellen Urteil auseinandersetzen, sondern mit der Frage, wie man als Bauherr seine Mängelansprüche durchsetzt.


Fünf Jahre Gewährleistung – aber manchmal ist es auch anders

Der Gesetzgeber hat den Bauherren Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre (§ 634a Absatz 1 Nr. 2 BGB).

Etwas komplizierter wird es, wenn die VOB vereinbart ist, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen; das „Kleingedruckte“ auf dem Bau. Die Frist beträgt dann, vereinfacht ausgedrückt, vier Jahre (§ 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B). Allerdings steckt der Teufel im Detail, sprich der VOB. Weil die für Laien recht kompliziert ist, wird sie nicht immer wirksamer Vertragsbestandteil; auch wenn es im Bauvertrag anders steht.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.07.2011: Vorsicht Falle – Nicht immer wird die VOB Vertragsbestandteil]

Die Frist beginnt ab dem Tag der Abnahme zu laufen.

Keine Regel ohne Ausnahme: speziell in der VOB/B, aber auch im BGB, gibt es für bestimmte Bau- und Handwerksarbeiten Regelungen über kürzere Gewährleistungsfristen - in der VOB beispielsweise für elektrotechnische/elektronische Anlagen, worunter ein Aufzug fallen kann. Dies im einzelnen darzustellen, würde die Grenzen dieses Bau-News-Beitrags aber sprengen; zumal bestimmte Formulierungen im Bauvertrag auch dazu führen können, dass noch wiederum andere Fristen greifen.


Nur der Schaden muss gerügt werden, nicht seine Ursache

Entdeckt ein Bauherr einen Mangel, kann er ihn rügen. Dazu muss der Bauherr das Symptom beschreiben und erläutern, wo der Schaden liegt. Weil der Bauherr in der Regel Laie ist, darf er das mit einfachen Worten tun, wie etwa: „Im Keller unter der Treppe, ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ Möglich wäre auch eine Formulierung wie: „Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung voll aufgedreht ist.“ Der Bauherr muss nur den Mangel beschreiben, nicht aber die (technische) Ursache; die wird er mangels Fachkunde auch meist nicht kennen.


Mangel bei der richtigen Firma rügen – sonst droht Schadenersatz

Hatte der Bauherr mehrere Firmen beauftragt, muss er den Mangel auch bei der richtigen Firma rügen. Der, die den Auftrag über die jeweilige Leistung hatte. Nur die ist zur Nachbesserung verpflichtet. Ob diese Firma ihrerseits den Auftrag an einen Subunternehmer vergeben hatte, ist für den Bauherrn uninteressant; das müssen beide Firmen unter sich ausmachen.

Wendet sich der Bauherr aber an den Falschen, und der kommt irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand ersetzen.


Der Firma eine Frist setzen?

Die Freude, eine abgeschlossen geglaubte Baustelle noch einmal betreten zu müssen, ist bei Baufirmen nicht gerade ausgeprägt. Sie sind aber dazu verpflichtet – und erfahrungsgemäß kommen die meisten ihren Pflichten auch nach. Getreu dem Erfahrungssatz: ein zufriedener Kunde erzählt es zwei anderen, ein unzufriedener aber zehn anderen.

Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Bauunternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. Eine typische Juristenantwort sagt: dem Schaden angemessen. Nicht mehr. Da dies aber erfahrungsgemäß vom Bauherrn einerseits, der Baufirma anderseits unterschiedlich gewertet wird, kann der Bauherr sich überlegen, ob er eine Frist setzt. Allerdings muss an die Nebenwirkung gedacht werden: in Form verhärteter Fronten.

Wenn Fristen gesetzt werden, sind sie nach Möglichkeit großzügig zu handhaben. Man muss sich aber auch nicht ausnutzen lassen. Der Bauherr muss keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen. Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen muss er aber berücksichtigen. Eine Ausnahme bilden Notfälle: ist beispielsweise das Dach leck und läuft Wasser, muss der Handwerker binnen 24 Stunden zumindest erste Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann ein bisschen länger Zeit.


Nicht einfach ein anderes Unternehmen beauftragen

Der Bauherr darf nicht einfach ein andere Firma mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglichen Bauunternehmer verlangen. Bei Mängeln gilt der Grundsatz: zunächst muss dem Bauunternehmen die Gelegenheit gegeben werden, die Mängel selbst zu beheben. Erst wenn der Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde, ihm hierfür eine Frist gesetzt war und wenn der Unternehmer diese Frist hat verstreichen lassen, entsteht ein Recht zur Selbstvornahme.

Und wenn der Bauherr jedes Vertrauen zum Bauunternehmer verloren hat, beispielsweise, weil dessen Arbeiten viele Mängel aufweisen. Muss er ihm dann auch eine Frist zur Nachbesserung einräumen? Oder darf er gleich eine andere Firma beauftragen? Eine einfache Frage, die aus juristischer Sicht aber hochkompliziert zu beantworten ist. Für solch „höhere Juristerei“ ist ein Blog-Beitrag in unseren Bau-News nicht mehr geeignet. Nur soviel: das wird nur selten der Fall sein!

Die Fristsetzung kann aber beispielsweise unterbleiben, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung bereits „ernsthaft und endgültig abgelehnt" hat. Hier ist jedoch äußerste Vorsicht geboten. Wird im Verfahren nämlich ein Fehler gemacht, droht der Bauherr auf den Nachbesserungskosten sitzen zu bleiben.

Deshalb wird empfohlen, dass jeder Bauherr vorsichtshalber auch dann zunächst eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, wenn er meint, dies sei ausnahmsweise nicht erforderlich. Bevor dann eine andere Firma mit der Nachbesserung beauftragt wird, sollte ein erfahrener Baurechtler um Rat gefragt werden.


Mündlich oder schriftlich?

Mängelanzeigen können mündlich erfolgen. Gegen den Griff zum Telefon spricht nichts, wenn das Klima zwischen Bauherr und Baufirma noch gut ist. Kommt es aber zu Problemen und sollen auch Fristen gesetzt werden, empfiehlt es sich, das schriftlich zu machen. Und zwar per Einwurf-Einschreiben, um etwas in der Hand zu haben.

Eine böse Falle gibt es, wenn die VOB vereinbart war. Dann muss die Mängelanzeige schriftlich erfolgen. Mit eigenhändiger Unterschrift (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B).


Mitunter mehr als zwei Nachbesserungsversuche

Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es beispielsweise weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? Bei komplexen Arbeiten muss der Bauherr auch einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen. Manchmal auch mehr. Die Regel, dass nach dem zweiten fehlgeschlagenen Versuch Schluss ist, gilt nur im Kaufrecht. Nicht aber im Werkvertragsrecht.

Irgendwann muss der Mangel aber beseitigt sein. Ansonsten ist der nächste Schritt der zum Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.


Keine Gewährleistung bei Schwarzarbeit

Leer gehen allerdings die aus, die den Handwerker "schwarz" beauftragt hatten. Der Bundesgerichtshof hat in mehren Urteilen entschieden, dass man dann keinerlei Ansprüche hat. Weder auf Gewährleistung, noch auf die Rückerstattung von Geld. "Billig" kann dann teuer geworden sein.





Über Probleme und Urteile rund um Baumängel haben wir in unseren Bau-News schon häufig berichtet. Hier eine kleine Auswahl:



Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.


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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin

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