Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden

13.03.2014 - Altbauten werden häufig von Bauträgern mehr oder weniger saniert, in Eigentumswohnungen aufgeteilt und veräußert. Das ist ein lukratives Geschäft für die Investoren und eine Möglichkeit für Privathaushalte und Familien, an eine Eigentumswohnung in der City zu kommen.

Zum Kauf der Wohnung müssen die Käufer einen entsprechenden Kaufvertrag beim Notar abschließen. Es handelt sich häufig um die größte Investition im Leben von Privatleuten. Deshalb sollte man sich den Vertrag genau ansehen und vom Baurechtsanwalt erläutern lassen. Was nämlich die meisten Käufer nicht wissen: während sie darin meistens ab sofort gebunden werden, halten sich Investoren gelegentlich ein Hintertürchen offen – eine Zustimmungsfrist, innerhalb derer sie den Vertrag annehmen oder auch ablehnen können. Viele Firmen sichern sich auf diese Weise schon einmal den Kaufinteressenten, suchen aber parallel noch nach jemandem, der bereit ist, mehr zu zahlen. Wer am meisten bietet, bekommt zum Schluss den Zuschlag, der andere geht leer aus, hat aber viel Ärger, weil er vielleicht schon seine Wohnung gekündigt und die Finanzierung angeschoben hat.

Lange Bindefristen sind also nicht im Interesse der Käufer. In zwei Entscheidungen hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 5/12 und BGH, Urteil vom 26.09.2013 - V ZR 52/12) deutliche Stopp-Zeichen gesetzt. Länger als vier Wochen darf die Verkäuferseite in der Regel nicht abwarten, bis sie den Zuschlag erteilt, sechs Wochen sind schon zuviel.

Für manche Verkäufer kann jetzt eine Bombe ticken. Wenn das nämlich in der Vergangenheit in einem Vertrag anders geregelt und gehandhabt war, kann unter Umständen noch nach Jahr und Tag der Käufer die Wohnung wieder zurück geben und den Kaufpreis zurück verlangen.


Um den Hintergrund zu verstehen:

Das deutsche Recht ist schwierig. Das erfahren Jurastudenten schon in den ersten Wochen. Eine der wichtigsten Regeln, die sie ganz zu Anfang hören, lautet: ein Vertrag kommt zustande durch zwei sich deckende Willenserklärungen, Angebot und Annahme. Normalerweise ist das in der Praxis kein Problem, Verkäufer und Käufer treffen sich, etwa beim Gebrauchtwagenkauf: „Ich biete für den Wagen 8.000 €“ (Angebot). „Einverstanden“ (Annahme). Schwups – ein Kaufvertrag ist geschlossen.

Doch manchmal sind Käufer und Verkäufer nicht zur gleichen Zeit am selben Ort. Vielleicht beim Kauf einer Eigentumswohnung. Der Käufer wohnt im Norden und will die Wohnung in seiner Stadt kaufen. Die Firma des Bauträgers aber sitzt im Süden. Dazwischen liegen einige hundert Kilometer. Für das deutsche Recht ist so etwas kein Problem. Stark vereinfacht, zum Beispiel so: der eine kann im Norden zum Notar gehen, der andere im Süden. Der eine Notar beurkundet das Angebot, der andere dann die Annahme.

Doch wie schnell muss das beim zweiten Notar geschehen? Antwort: sehr schnell: “Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf", heißt es in § 147 BGB. Das ist zu schnell für die Praxis im Geschäftsleben. Und erst recht zu schnell, wenn Bauträger in die Trickkiste greifen wollen – also den ersten Käufer mit seinem Angebot sichern, nach weiteren Käufern mit weiteren Angeboten suchen und schließlich beim besten Angebot zugreifen wollen, sprich: eine Annahme erklären. Der Trick: sie bereiten einen Kaufvertrag vor, in dem steht, dass sie sich gaaaanz lange Zeit für ihre Entscheidung lassen können, der Käufer aber bis dahin keine Möglichkeit mehr hat, es sich anders zu überlegen.


Der September-Fall des Bundesgerichtshof:

In dem vom Bundesgerichtshof im September 2013 entschiedenen Fall war das so gegangen:

Vor einem Notar gab der spätere Kläger gegenüber einer Bauträgerfirma ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ab. Im Nürnberger Raum. 103.500 € sollte sie kosten. Das war am 17. August 2004. Den Vertragstext hatte die Firma bereits vorformuliert. Dort stand unter anderem:

„Ich biete hiermit der […] den Abschluss des in der Anlage zu dieser Urkunde beinhalteten Kaufvertrages an, an das ich mich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2004 unwiderruflich gebunden halte.“

Die Baufirma, die spätere Beklagte, fand wohl keinen, der mehr bot. Sie nahm das Angebot mit notarieller Erklärung zwei Monate und einen Tag später an. Der Kaufpreis wurde gezahlt, die Wohnung übergeben, der Käufer und spätere Kläger zog nicht selber ein, sondern vermietete sie. Im Lauf der Zeit erzielte der Käufer so rund 10.700 € Mieteinnahmen.

Die Jahre gingen ins Land. Im Herbst 2010 wollte der Käufer die Wohnung wieder loswerden. Aber nicht auf dem üblichen Weg: also durch einen Verkauf. Warum nicht, das wissen wir nicht. Man muss also spekulieren. War vielleicht Schwammbefall oder Hausbock im Haus festgestellt worden? Dann wird eine Wohnung schnell unverkäuflich. Der Verkäufer sollte die Wohnung zurücknehmen und den Kaufpreis erstatten, forderte der Käufer.

Er bekam Recht. Ein Kaufvertrag war nie zustande gekommen, entschied der Bundesgerichtshof im September letzten Jahres. Denn: die Regelung im Kaufvertrag, dass der Verkäufer sich viereinhalb Monate Zeit lassen durfte, bis zur Annahme des Anbots war unwirksam. So eine Dauer ist zu lang. Und auch die zwei Monate und ein Tage, die dann der Verkäufer tatsächlich „nur“ benötigt hatte, bis er das Angebot annahm, war zu lang. Die Folge: es galt die gesetzliche Regelung, die Annahme war nicht rechtzeitig erklärt, ein Vertrag damit nicht mehr zustande gekommen (für die Jura-Profis unter unseren Lesern: wegen § 150 Abs. 1 BGB).

Das hieß: zurück auf Start. Nach mittlerweile neun Jahre muss der Verkäufer die Wohnung zurück nehmen und fast den kompletten Kaufpreis zurück erstatten. „Fast“ deshalb, weil die Miete, die der Käufer in den Jahren erhalten hatte, angerechnet wird.


Das Januar-Urteil des BGH: sechs Wochen sind schon zuviel

Wie der Zufall im Leben einmal so spielt, landete beim Bundesgerichtshof ein weiterer Fall, bei dem es um die Frage ging, ab wann die Vereinbarung einer Frist zwischen Angebot und Annahme unwirksam wird. Im Januar diesen Jahres entschied der BGH: sechs Wochen sind schon zuviel, vier Wochen wären noch in Ordnung.


Jetzt tickt die Bombe

Auch wenn jeder Fall anders ist: die Bombe einer drohenden Rückabwicklung des Vertrages kann für Immobilienverkäufer, die solche Regelungen verwendet hatten, noch lange ticken. Nach Ansicht des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25.01.2008 - V ZR 118/07) greift die Regelung des § 196 BGB ein. Und danach verjähren Ansprüche auf Rückübereignung des Grundstücks und Rückzahlung des Kaufpreises erst in zehn Jahren. Da kann noch manche Begehrlichkeit bei denen wachsen, deren Haus oder Wohnung – weshalb auch immer - in der letzten Zeit massiv an Wert verloren hatte.

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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