Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte

04.06.2013 – Wer etwas verkauft, haftet, wenn Mängel auftreten. Soweit die Grundsatzaussage - der Teufel steckt im Detail. Mitunter kann man solche Haftung aber ausschließen. Zum Beispiel wenn man ein Grundstück mit Hausanwesen verkauft. Das kann für einen Käufer gefährlich werden; manche Mängel ziehen einen sehr hohen Aufwand nach sich. Feuchtigkeitsschäden gehören dazu.

Doch die Möglichkeit, sich einer Haftung zu entziehen, besteht für einen Verkäufer nicht unbegrenzt. Das Oberlandesgericht Saarbrücken (OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.2013 – 1 U 132/12) ließ die Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages durchgehen. In dem Haus, das sich auf dem Grundstück befand, waren bald nach Übergabe erhebliche Feuchtigkeitsschäden entdeckt worden – obwohl der Verkäufer erklärt hatte, das Gebäude sei erst im Jahr zuvor komplett renoviert worden.

Was er verschwieg: wer diese Sanierung durchführte.

Das Exposé eines Immobilienmaklers erweckte Anfang 2009 das Interesse des späteren Klägers. Ein 1936 gebautes Haus wurde darin angeboten. Im Jahr 2008 sei es komplett renoviert und saniert worden, hieß es. Für 117.000 EUR kaufte er es schließlich im April 2009 und bezog es Ende Juni.

Seine Freude hielt nur wenige Tage an. Anfang Juli 2009 wurde Schimmelbildung bemerkt. Schließlich zog sich die Feuchte vom Keller bis in das Wohnzimmer hoch. Ein Sachverständiger stellte ein gravierendes Problem fest. Der Verkäufer wollte mit all dem aber nichts mehr zu tun haben. Er bezog sich auf den Kaufvertrag, wo vereinbart war, dass „die Rechte des Erwerbers wegen eines Sach- bzw. Werkmangels des Vertragsgegenstands ausgeschlossen“ werden.

Da erklärte der Käufer die Anfechtung des Kaufvertrages. Wegen arglistiger Täuschung. Tatsächlich muss ein Verkäufer grundsätzlich über Feuchteschäden aufklären – und zwar ungefragt. Geschieht das nicht, nutzt der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen nichts; der Kaufvertrag kann angefochten werden.

Der Verkäufer argumentierte aber anders. Zwar hätte es früher vielleicht einmal Feuchteprobleme gegeben. Er hätte aber das Haus komplett sanieren und renovieren lassen. Deshalb hätte er sich darauf vertrauen dürfen, dass es keine Feuchteprobleme mehr gibt. Kurzum: er habe nicht arglistig getäuscht.

Doch wen hatte der Verkäufer mit der Sanierung beauftragt? Nicht etwa eine Fachfirma! Sondern einen Mieter, der mit der Miete im Rückstand war. Ob der für das Gebiet der Feuchtigkeitssanierung überhaupt befähigt sei, habe ihn nicht interessiert, erklärte er dem Gericht. Überwacht habe er dessen Arbeiten auch nicht. Überhaupt könnte er zum ganzen Ablauf nichts sagen.

Damit kam der Verkäufer vor Gericht nicht durch. Wenn er alles das nicht weiß, könne er sich doch nicht in gutem Glauben befunden haben, dass die Sanierung gelungen sei, meinte das Gericht. Und hätte deshalb rechtzeitig den Käufer über die Feuchteproblematik aufklären müssen.

Der Prozessausgang wurde teuer für den Verkäufer. Er muss nicht nur das Grundstück mit Haus zurücknehmen und den Kaufpreis zurückzahlen. Er muss auch dem Käufer die Erwerbskosten erstatten: Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten. Zusammen rund 10.500 EUR.

In einem weiteren Beitrag unseres Bau-News-Blogs berichten wir über ein Urteil zum Thema arglistige Täuschung beim Grundstückskauf. Die Verkäufer hatten den Mund zu voll genommen - und Erklärungen ins Blaue hinein abgegeben.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013]


In einem Bau-News-Beitrag berichten wir über zwei Urteile des Brandenburgischen Oberlandesgericht, das vor der Frage stand, ob ein Verkäufer einen Käufer beim Hauskauf arglistrig getäuscht hatte.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013]

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