Gebäude wird nicht genutzt und verfällt - Behörde kann Abbruch anordnen

11.08.2015 – Einen Monat ist es her, dass wir über einen Beschluss des Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt zu einem baufälligen Haus berichteten. Das war in einem so schlimmen Zustand, dass diejenigen, die es geerbt hatten, auf das Eigentum verzichteten. Was nichts half. Acht Jahre später wurden sie dennoch von der Behörde zur Sicherung des Gebäudes heran gezogen.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 09.07.2015]

Jetzt erreichte uns wieder eine Entscheidung zu einem baufälligen Haus. Diesmal aus Rheinland-Pfalz. Ein Eigentümer nutzte ein Gebäude seit über 20 Jahren nicht mehr und ließ es regelrecht verfallen. Die Bauaufsichtsbehörde ordnete schließlich den Abriss an. Damit war der Eigentümer nicht einverstanden. Seine Eigentumsrechte werden verletzt, meinte er. Doch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21.07.2015 – 8 A 10516/15) hielt die Anordnung der Bauaufsichtsbehörde für rechtens.


"Nur unter Lebensgefahr begehbar"

In einem Ort im Bereich der Südlichen Weinstraße, nahe der rheinland-pfälzischen Stadt Landau, hatte jemand im Jahr 1993 ein Grundstück mit Haus gekauft. Das Gebäude stand da bereits leer. Wahrscheinlich war es aber auch schon lange zuvor nicht mehr genutzt worden; das konnte das Gericht nicht mehr genau aufklären.

Warum auch immer – der Käufer machte nichts. Ob er sich verkalkuliert hatte? Oder auf Staatsgelder spekulierte? Jedenfalls nutzte er es nicht, es verfiel. Aus der Entscheidung des Oberwaltungsgericht:


„Wie sich aus den zahlreichen in den Akten befindlichen Fotografien ergibt, ist die Substanz des Gebäudes stark beeinträchtigt. Nach dem Gutachten des Dipl.-Ing. L. vom 9. August 2010 weist vor allem die Südseite des Gebäudes starke Mängel auf, die die Standsicherheit dieses Wandteils und damit des gesamten Gebäudes gefährdet […]. Nach den Feststellungen im Verkehrswertgutachten des Sachverständigen B. vom 8. Dezember 2014 sind die Treppen im Hausinneren „nur unter Lebensgefahr“ begehbar […]. Darüber hinaus fehlen dem Gebäude in weitem Umfang die Fenster; die provisorisch angebrachten Plastikplanen sind überwiegend verschlissen bzw. abgerissen. Aus dieser Gesamtschau geht hervor, dass das Gebäude des Klägers seit Jahrzehnten in einem Verfallsprozess begriffen ist.“

Die Bauaufsichtsbehörde wurde aufmerksam. Sie forderte über etliche Jahre zur Sanierung auf. Nichts geschah. Im Juli 2012 erließ sie eine sogenannte Sanierungsverfügung gegen ihn. Der Inhalt: er sei verpflichtet, Sanierungsarbeiten durchzuführen. Unter anderem die Standsicherheit herzustellen. Nichts geschah. Schließlich drohte sie ihm an, er würde die Auflage erhalten, das Gebäude abbrechen zu müssen. Nichts geschah.


Die Bauaufsicht macht ernst

Da machte die Behörde ernst. Am 17. Dezember 2013 erließ sie eine Abbruchverfügung. Sie stützte sich auf eine Regelung in der rheinland-pfälzischen Bauordnung. Die gibt das Recht, den Abbruch von baulichen Anlagen, also auch von Häusern, zu verlangen, wenn diese nicht mehr genutzt werden und im Verfall begriffen seien.

Jetzt machte der Eigentümer was: er zog dagegen vor Gericht. Sein Eigentumsrecht werde verletzt, meinte er. Und außerdem: so in ein oder zwei Jahren wolle er irgendwas zur Renovierung machen. Genauer wurde er allerdings nicht. Die Richter des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße entschieden gegen ihn. Am 10. März 2015 gaben sie der Behörde recht. Weil die Sache in ihren Augen so eindeutig war, ließen sie auch keine Berufung zu.

Nun versuchte der Eigentümer zu retten, was noch zu retten ist. Er zog vor das Oberwaltungsgericht Rheinland Pfalz in Koblenz. Dann sollen die eine Berufung zulassen, beantragte er. Und außerdem wurde er baulich tätig. Aber wie! Er machte alles noch schlimmer. Aus der Entscheidung des OVG:


„Lediglich im Verlauf des Berufungszulassungsverfahrens hat er - auf Anraten seines Prozessbevollmächtigten […] Arbeiten der Süd-Ostecke des Gebäudes vorgenommen. So hat er […] über dem Kellereingang einen Stahlträger eingezogen und den entsprechenden Bereich der Süd-Ostkante ausbetoniert […] zu haben. Mit diesen Maßnahmen hat er aber schon nicht den bestandskräftigen, auf den Feststellungen von Dipl.-Ing. L. beruhenden Standsicherheitsanforderungen aus der Sanierungsverfügung des Beklagten vom 5. Juli 2012 genügt. Wie sich aus dem Feststellungs-/Abnahmevermerk des Baukontrolleurs vom 6. Juli 2015 und den dazu erstellten Fotos ergibt, ist der Einbau des Stahlträgers vollkommen unfachmännisch und ohne die in der Verfügung vom 5. Juli 2012 geforderte Überwachung durch einen Fachingenieur erfolgt. Durch die Maßnahme habe sich das Mauerwerk über dem Sturz weiter destabilisiert; der Riss im Außenmauerwerk unterhalb des Fensters habe sich vergrößert; die beigemauerten Ziegelsteine seien nicht im Verband hergestellt worden, was sich ebenfalls nachteilig auf die Standsicherheit des Gebäudes auswirke; es bestehe weiterhin die Gefahr, dass jederzeit Gebäudeteile auf die Straße stürzten.

Diese Maßnahme kann nicht als ernsthafter Versuch gewertet werden, den Verfallsprozess des Gebäudes zu stoppen und dessen Sanierung mit dem Ziel einer Wiederverwendung der Bausubstanz in angemessener Zeit einzuleiten. Vielmehr ist der unfachmännische Einbau eines Stahlträgers offensichtlich nur dem Druck des Verfahrens geschuldet. Darüber hinaus lässt der Kläger weiterhin jegliche nachvollziehbare Darlegung dazu vermissen, welche weiteren Maßnahmen zur Sanierung des Hauses in welchen Abständen angegangen werden und von welchen Mitteln diese Maßnahmen getragen werden sollen.“

Die Bauaufsichtsbehörde hat richtig gehandelt, stellten auch die OVG-Richter aus Koblenz fest. Das Gebäude werde nicht genutzt. Das ist der Fall, wenn es über mindestens mehrere Jahre leer steht. Und es ist im Verfall begriffen, da es in seiner baulichen Substanz beeinträchtigt ist. Und die Vergrößerung der Schäden zu erwarten ist. Ach ja, das Argument mit dem Eigentumsrecht. Das wischten sie mit wenigen Worten vom Tisch:


„[…] denn eine abgängige Bausubstanz, die sich als städtebaulichen Missstand darstellt, genießt angesichts der Sozialbindung des Eigentums keinen eigentumsrechtlichen Bestandsschutz mehr.“


Nicht nur in Rheinland-Pfalz ist so etwas möglich

Es handelt sich um einen Einzelfall, auf den das Recht des Landes Rheinland-Pfalz angewendet wurde. Doch auch in den anderen Bundesländern gibt es die gesetzlichen Möglichkeiten, in solchen Fällen Abbruchverfügungen gegen Eigentümer zu erlassen, wenn denen alles gleichgültig ist.

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ veröffentlicht.

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