Grundstückskauf – Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird

24.03.2013 – Vor einem Jahr berichteten wir über Bemühungen der Berliner Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz, durch einen kostenlosen Leitfaden über "Kriterien zum Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage" Interessenten vor dem Kauf sogenannter "Schrottimmobilien" zu schützen.

[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012]

Schrottimmobilie sind solche, die dem Erwerber unter Vorspiegelung falscher Tatsachen auf betrügerische Weise deutlich über Wert verkauft werden sollen; mitunter befinden sie sich in desolatem Zustand. Da gibt es Vertriebsfirmen, die ihre Vertreter von Haustür zu Haustür gehen lassen oder sich per Telefonanruf ins Spiel bringen. Wahrheitswidrig ködern sie damit, die Immobilie würde sich allein durch Steuervorteile und Mieteinnahmen rechnen; allein dadurch ließe sich der Kredit bezahlen, den man zur Kaufpreisfinanzierung aufnehmen müsse. Es eile aber, andere Interessenten würden schon Schlange stehen.

In diesem Leitfaden fand sich der Hinweis, dass der notarielle Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung gestellt werden soll. Das sei bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher gesetzlich so vorgesehen.

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/12) verbessert noch einmal den Schutz von Verbrauchern vor solcher Masche. Es stellt klar, dass diese Zwei-Wochen-Frist nicht zur Disposition der Beteiligten steht – auch nicht, wenn die Käufer auf sie verzichten. Der BGH verurteilte einen Notar zu hohem Schadensersatz.

Die Kläger dieses Verfahrens hatten zwei Eigentumswohnungen in Dortmund für 151.000 EUR von einem Unternehmen gekauft. Beim Kauf sollte alles sehr schnell gehen - wie üblich bei Schrottimmobliengeschäften; die Verkäufer haben natürlich kein Interesse, dass die Käufer noch einmal über ihre Entscheidung nachdenken. Also ging es rasch zum Notar. Der setzte den Kaufvertrag auf. In dem formulierte er zwar, dass den Käufern nach § 17 Beurkundungsgesetz der Entwurf des Vertrages zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen sollte. Das hätten die aber nicht gewollt und auf sofortiger Beurkundung bestanden – so stand es dann im Vertrag.

Später merkten die Käufer, was ihnen widerfahren war. Sie nahmen sich einen Anwalt. Der prüfte die Angelegenheit und erklärte eine Anfechtung, außerdem den Rücktritt vom Vertrag. Schließlich einigten sich Käufer und das verkaufende Unternehmen, dass dieses sie gegen Zahlung von 5.000 € aus dem Vertrag entließ. Außerdem mussten sie dem Unternehmen die Notarkosten erstatten.

Alles zusammen hatte der gescheiterte Immobilienkauf die Käufer über 10.000 EUR gekostet. Darauf wollten sie nicht sitzen bleiben. Sie verlangten von dem Notar Schadensersatz. Und erhielten vor dem Bundesgerichtshof Recht: der Notar hätte die Frist von zwei Wochen bis zur Beurkundung abwarten müssen. Das die Käufer angeblich auf sofortiger Beurkundung bestanden, hätte er nicht beachten dürfen – die Käufer hatten keinen sachlichen Grund genannt und nur der hätte es ausnahmsweise gestattet, die Frist abzukürzen. Der Notar beging damit eine Amtspflichtverletzung – und haftet.



[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012: Immobilienerwerb als Kapitalanlage – ein Leitfaden soll Interessenten schützen]
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[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.10.2013 - Immobilienkaufvertrag soll Verbrauchern 2 Wochen vorher vorliegen]
[Zum Bau-News-Beitrag vom 22.12.2014: Schrottimmobilien - Hohe Freiheitsstrafen für Hintermänner]



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