Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen

04.02.2016 – Wer ein Haus kauft, muss zum Notar. So schreibt es § 311b BGB vor. Ohne notarielle Beurkundung wäre so ein Kaufvertrag unwirksam. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14) geht noch weiter. Wenn die Eigenschaften eines Hauses vor dem Kauf vom Verkäufer in – na ja, das sind jetzt unsere Worte - blumigsten Farben beschrieben werden, muss das auch in den Notarvertrag aufgenommen werden. Wenn nicht, kommt (diesmal formulieren wir es im Juristendeutsch) keine Beschaffenheitsvereinbarung zustande.


66.000 Euro zuviel bezahlt?

Kurz vor Weihnachten 2009 kaufte ein Ehepaar in Niedersachsen von den Inhabern einer Immobilienfirma ein Grundstück, auf dem ein Wohngebäude stand. Das Haus war fast noch neu, etwa sieben Jahre alt. Die Firma hatte es im Internet angeboten, auch ein Exposé gab es. Darin war eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² genannt. Das Ehepaar ließ sich auch die Grundrisszeichnungen geben. Darin standen Flächenmaße. Rechnete man die zusammen, ergab sich eine Fläche von 215 m².

Für 550.000 EUR wechselte das Grundstück den Eigentümer. Im Vertrag, den der Notar beurkundete, stand nichts über die Größe des Haus.

Etliche Monate später ließ das Ehepaar die Wohnfläche berechnen. Ein Architekt maß alles aus, griff auf die Wohnflächenverordnung zurück – und stellte eine Gesamtwohnfläche von knapp 172 m² fest. Die Eheleute waren geschockt; dann hätten sie doch zu viel gezahlt, meinten sie. Um 66.411 EUR wollten sie den Kaufpreis mindern, 7.200 EUR Zinsen verlangten sie zurück, außerdem einige Nebenkosten. Zusammen 78.527 EUR.


Gescheitert – weil nichts im Notarvertrag stand

Die Firma zahlte nicht, der Mann ließ sich von seiner Ehefrau deren Anspruch abtreten und zog gegen deren Inhaber vor Gericht. In der ersten Instanz, am Landgericht und in der Berufung am Oberlandesgericht ging es nicht gut für ihn aus. Der Mann ging in Revision. Und scheiterte schließlich auch vor dem Bundesgerichtshof, dem höchsten deutschen Gericht in Zivilsachen. Weil im notariellen Kaufvertrag nichts über die Größe drin gestanden hatte. Aus dem Urteil des Bundesgerichtshof:

"Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt […] weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen […]. Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben - selbst wenn in der Urkunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde - ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen […]

Die Zeichnungen mit den Flächenangaben dienten allein der Information der Käufer auf deren Nachfrage zu der im Exposé angegebenen Wohnflächengröße von ca. 200 m². Da in dem Notarvertrag weder die Größe der Wohnfläche angegeben ist noch die überreichten Unterlagen erwähnt sind, ist eine Vereinbarung über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zustande gekommen.“


Und auch gescheitert, weil keine vorsätzlich falsche Angabe bewiesen

Einen Freibrief, zukünftig im Verkaufsgespräch nach Strich und Faden lügen zu dürfen, so lange man nur aufpasst, dass davon nichts im Notar-Vertrag steht, stellt das Urteil nicht dar. Macht ein Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben über die Eigenschaften der Kaufsache, wird er nämlich schadensersatzpflichtig.

Das Problem: der Käufer muss beweisen können, dass der Verkäufer vorsätzlich handelte, also wusste, dass er die Unwahrheit sagt. Dass konnte das niedersächsische Ehepaar nicht. Denn, man glaubt es kaum, in Deutschland gibt es keine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnfläche von selbst genutzten Wohnhäusern. Stattdessen gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, die zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Je nachdem, wie man Balkone, Loggien und Terrassen bewertet. Hauswirtschaftsräume. Hobbyräume. Oder Flächen unter einer Dachschräge. Die vom Architekten des Ehepaares verwendete Wohnflächenverordnung ist nur eine davon. Die Architekten der Immobilienfirma hatten ihrerseits die DIN 283 verwendet

Ein normaler Hausverkäufer wird die Unterschiede schon gar nicht kennen, meinte der BGH:

„Die Anforderungen an die Aufklärungspflicht würden überspannt, wenn jeder Verkäufer von sich aus weitere Angaben dazu machen müsste, auf welcher Grundlage die Angabe der Wohnfläche des in einem Inserat oder in einem Exposé zum Kauf angebotenen Gebäudes oder Wohnung beruht. Hierzu wird ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse verfügt, regelmäßig nicht in der Lage sein. Will der Käufer darüber näheren Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und, wenn der Verkäufer ihm die erbetenen Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausgehändigten Unterlagen kundig machen.“

Auch die verklagte Immobilienfirma hätte es nicht besser wissen müssen. Und ohne Vorsatz gibt es keinen Schadensersatz. Noch einmal aus dem Urteil:

„Selbst wenn man das annähme, fehlte es an einem arglistigen Verhalten der Beklagten. Dazu hätten sie wissen müssen, dass ihre Angabe zur Wohnfläche von der nach der Verkehrssitte oder dem Ortsgebrauch üblichen Praxis […] abweicht, und sie damit gerechnet haben, dass die Käufer das nicht wussten und bei Offenbarung dieses Umstands den Kauf nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätten.

Dass die Beklagten Kenntnis davon hatten, dass die Wohnfläche unter Zugrundelegung der §§ 42 bis 44 II. BV nicht ca. 200 m² beträgt, ist von dem beweisbelasteten Kläger nicht nachgewiesen […] Vor dem Hintergrund der […] Spielräume für den Bauherrn bei dem Ansatz der Dachterrassen und der Unsicherheiten bei der Berücksichtigung nicht zum Wohnen vorgesehener, aber dazu nutzbarer Räume […]“


Zwei Anmerkungen zum Schluss

Der Kauf eines Eigenheimes ist meist die größte Investition im Leben. Bevor man einen Kaufvertrag schließt, sollte man sich fachkundig beraten lassen.

Außerdem: auch wenn die Eheleute vorher von der Flächenabweichung erfahren hätten; wäre ihnen dann das Haus für nur 484.000 EUR verkauft worden?



In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.08.2015 - Urteil: wer auf Bauland spekuliert - und zu viel zahlt - ist nicht geschützt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]




Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ veröffentlicht.


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