Marder im Haus sind ein Sachmangel

29.06.2017 – Marder sind possierliche Tierchen. Mit ihnen unter einem Dach leben, möchte man aber nicht unbedingt. Dass Marder auf dem Dach eines Hauses einen Sachmangel darstellen, über den beim Verkauf aufzuklären ist, stellte das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017 – 22 U 104/16) fest.

Das Gericht machte aber eine Einschränkung: Wenn der Marderbesuch viele Jahre zurückliegt, muss man ihn bei einem Verkauf nicht mehr erwähnen.


Wald mit Marder

In der Nähe der Stadt Hagen, im Sauerland, gibt es Ecken mit Wald ohne Ende. In einer dieser Ecken befand sich ein 1989 errichtetes Fünffamilienhaus. Am 27.01.2014 kaufte jemand eine Eigentumswohnung in dem Haus.

Der Hausfrieden hielt nicht lange an. Am 07.10.2014 beschloss die Eigentümerversammlung 1.221,88 € für Abwehrmaßnahmen gegen Marder im Dach zu investieren. Der Käufer begann zu recherchieren und stellte fest, dass es absoluten Schutz gegen Marder nur dann gäbe, wenn man 86.000 € investieren würde. Würde so etwas beschlossen werden, wäre er zwangsweise mit 20.000 € dabei. Das hatte zwar die Eigentümerversammlung nicht beschlossen, aber wer weiß, dachte sich der Käufer. Er ging zum Verkäufer und forderte von ihm Schadensersatz in Höhe von 20.000 € wegen Marderbefalls.


Käufer verlor am Landgericht

Der wollte nicht zahlen, es kam zum Prozess. Das Interesse der Richter in der ersten Instanz richtete sich auf die Frage, was der Verkäufer eigentlich von einem Marderbefall gewusst hatte. Es stellte sich heraus, dass der Verkäufer bereits 2011 aus dem Haus ausgezogen war. Zuvor hatte er im Jahr 2007 etwas von einem Marderbesuch mitbekommen. Das Landgericht Hagen wies die Klage ab.

Der Käufer versuchte weiterhin, an seinen Schadensersatz zu gelangen. Er legte Berufung ein. Vergeblich. Das Oberlandesgericht Hamm wies die Berufung als offensichtlich unbegründet zurück. Ein akuter Marderbefall hätte dem Käufer zwar beim Verkauf offenbart werden müssen, stellten die Oberlandesrichter fest:

„Ein akuter Marderbefall stellt – wie das Landgericht zutreffend ausführt - einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar. Unabhängig davon, ob der Marder bereits -oder überhaupt- größere Schäden verursacht hat, gilt dies allein deshalb, weil bei einem akuten Marderbefall Maßnahmen zur Vertreibung des Marders sowie zum Schließen der benutzten Zugangswege zu treffen sind. Haben Verkäufer Kenntnis von einem akuten Marderbefall, sind sie deshalb dem Käufer gegenüber offenbarungspflichtig.“


Keine Hinweispflicht auf lange Zeit zurück liegenden Marderbesuch

Doch hier war das Problem, dass der Verkäufer nur etwas von einem Marderbefall gewusst hatte, der zum Kaufdatum bereits lange zurücklag. Weiter aus dem Urteil:

"Ein beim Verkauf mehr als 6 Jahre zurückliegender Marderbefall stellt keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar."

Der Verkäufer war auch nicht verpflichtet, vorsorglich darauf hinzuweisen, dass vielleicht irgendwann einmal in der Zukunft ein Marder wieder einen Hausbesuch machen könnte. Noch einmal aus dem Urteil:

„Eine Offenbarungspflicht der Beklagten ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Mangelverdachts erkennbar. Ein Mangelverdacht stellt nur dann einen Mangel der Kaufsache dar, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines erheblichen Mangels besteht […] Weder begründet ein mehr als 6 Jahre zurückliegender Marderbefall eine hinreichende Wahrscheinlichkeit für einen erneuten Befall des Hauses durch die Tiere noch war bei Kaufvertragsschluss […] der Eintritt von erheblichen Schäden hinreichend konkret vorhersehbar.

Die Beklagten traf auch keine allgemeine Verpflichtung nach Maßgabe der §§ 311 Abs. 2, 280 BGB (c.i.c.), den Kläger vor Kaufvertragsschluss darauf hinzuweisen, dass die Möglichkeit eines Marderbefalls sich jederzeit realisieren konnte. Denn es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass diese Möglichkeit gerade angesichts der Lage des streitgegenständlichen Grundstücks am Wald bestand. Dass die Beklagten von einer erhöhten Gefahrgeneigtheit wussten, weil es in jüngerer Vergangenheit zu Marderbefall gekommen war, hat der Kläger nicht bewiesen. Ein mehr als 6 Jahre zurückliegender Marderbefall indiziert, wie bereits ausgeführt, kein maßgeblich erhöhtes Risiko für einen erneuten Befall.“


Kein Freibrief, wichtiges zu verschweigen

Die Ausgangsüberlegung des Käufers war durchaus richtig. Wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss er ungefragt auf Tatsachen hinweisen, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sind. Weil sie hohe Folgekosten auslösen können. Schwerer Schimmelbefall, Holzbock, Schwamm oder vergleichbares. Und auch auf Marder. Doch das muss man nur, wenn das Problem aktuell noch vorhanden ist. Nicht mehr dann, wenn es in der Zwischenzeit beseitigt wurde oder sich der Marder nach einer anderen Bleibe umgeschaut hatte.

In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Betrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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