Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin

04.01.2016 – Feuchteschäden sind in unseren Breitegraden eines der Hauptärgernisse beim Hauskauf. Knapp vor oder nach den Riss-Schäden. Probleme mit Feuchte können schnell hohe Kosten auslösen. Weil das so ist, muss ein Verkäufer einer Immobilie die Kaufinteressenten darüber aufklären, wenn Stahlträger rostig sind. Und zwar unaufgefordert.

Das Oberlandesgericht München (OLG München, Urteil vom 28.10.2015 – 20 U 4044/14) verurteilte eine Hausverkäuferin zu einem hohen Schadensersatz. Die hatte rostige Stahlträger einfach überstrichen. Und dieses Wissen für sich behalten. Dann auch noch gelogen, als sie nach einer Drainage gefragt wurde. Da half es ihr auch nicht, dass im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart war.


Ein Haus, nicht im besten Zustand…

In der Gegend von Landshut in Niederbayern bemühte sich im Jahr 2007 die Eigentümerin eines Einfamilienhauses, dieses zu verkaufen. Es war nicht im besten Zustand. Ein Ehepaar sah es sich an. Es entdeckte durchrostete Stahlträger im Keller. Die Folge von Feuchte. Und ließ die Finger vom Haus.


… wird pinselsaniert

Die Eigentümerin ließ sich etwas einfallen. Mit grüner Farbe wurde der Rost dick überstrichen. Danach sah man ihn nicht mehr. „Pinselsanierung“ nennen wir hier in Berlin so etwas. Rund um das Haus streute sie Kies. Ein Makler wurde eingeschaltet. Der erstellte ein Maklerexposé. Darin hieß es, dass das Haus „mit großer Sorgfalt die letzten Jahre komplett renoviert“ worden ist.

Dann interessierte sich wieder ein Ehepaar für das Haus. Beide sahen es sich an, auch den Keller. Über den Rost verlor die Hauseigentümerin kein Wort. Ob das Haus eine Drainage habe, wurde sie gefragt. Aber ja, antwortete sie, unter dem Kies.

Man wurde sich einig. 175.000 EUR zahlte der Ehemann als Kaufpreis. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz oder Arglist. Versteckte Sachmängel seien ihr nicht bekannt, versicherte die Verkäufern noch im Vertrag.


Kellerdecke einsturzgefährdet durch rostige Stahlträger

Der neue Eigentümer begann mit den Renovierungsarbeiten. Und bemerkte dabei den Rost. Der so stark war, dass die Kellerdecke einsturzgefährdet war. Dann stellte er auch fest, dass das Kiesbett nur ein Fake war. Es gab gar keine Drainage, das Haus war nicht abgedichtet. Jetzt standen teure Arbeiten an. Für die der Käufer das Geld von der Verkäuferin haben wollte. Über 50.000 EUR. Für den Einbau einer Drainage, für die Erneuerung der aufgrund der Feuchtigkeitsschäden einsturzgefährdeten Kellerdecke samt Demontage- und Montagearbeiten hinsichtlich der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, die Kosten für sonstige Handwerkerleistungen und Material, Aufwendungen für den Umzug der Familie in das für die Dauer der Arbeiten angemietete Ferienhaus, den Wiedereinzug und anfallende Reinigungsarbeiten.


Gericht: das ist arglistige Täuschung

Die Alteigentümerin war unwillig, der Rechtsstreit begann. Am Landgericht Landshut ging es nicht gut aus für die Verkäuferin. Und auch am Oberlandesgericht München, zu dem sie Berufung eingelegt hatte, verlor sie. Sie hätte über das Feuchteproblem aufklären müssen, stellten die Münchener Richter fest. Und zwar unaufgefordert. Weil sie das nicht gemacht hatte, handelte sie arglistig. Aus dem Urteil:


„Verschwiegen wird ein Mangel dann, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden oder der Käufer nach dem Fehler gefragt hat. Das Verschweigen eines Fehlers stellt dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieses Mangels auch angesichts der entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien eine Aufklärungspflicht besteht. Eine Offenbarungsverpflichtung trifft den Verkäufer bei verborgenen, wesentlichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen […]. Auf Fragen des Käufers im Verlauf der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, alles mitzuteilen, was er zur konkreten Frage weiß, um dem Käufer auf dieser Grundlage eine Abwägung zu ermöglichen, ob und zu welchem Preis er kaufen will […]

Ein Verkäufer, der eine nach diesen Maßstäben gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte […]. Dies ist hier nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und Beweiswürdigung im Hinblick auf die fehlende Drainage und die durchgerosteten Deckenträger der Kellerdecke der Fall.

Ausweislich der Bekundungen des Sachverständigen H. in der mündlichen Verhandlung vom 16. Juli 2014 wäre der schwere Rostbefall für jeden - auch für den Laien - erkennbar gewesen, da der Stahlträger bereits „wie Blätterteig“ ausgesehen habe. Dies war in Folge des Anstrichs - wie auch den im Akt befindlichen Fotos zu entnehmen ist - nicht mehr ohne weiteres erkennbar, ist aber ein offenbarungspflichtiger wesentlicher Umstand, da starker Rostbefall an tragenden Teilen nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel, nämlich Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke, als möglich schließen lassen. Dass die Beklagte zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass ihr Vertragspartner den Mangel nicht erkannt hat und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte ergibt sich für den Senat wie für das Landgericht aus dem Umstand, dass ausweislich des Ergebnisses der Beweisaufnahme der Anstrich erst nach dem fehlgeschlagenen Verkaufsversuch an das Ehepaar L. vorgenommen wurde.“


Vom Kauferlös bleibt wenig übrig

52.200 EUR Zinsen muss die Verkäuferin jetzt als Schadensersatz zahlen. Dazu kommen Zinsen und die Kosten für Anwälte, den Sachverständigen und das Gericht. Zusammen dürften das um die 80.000 EUR werden. Und es kann noch teurer werden. Die Arbeiten im Haus sind noch nicht abgeschlossen. Auch für die weiteren Kosten wird die Verkäuferin zahlen müssen, stellten die Richter fest. Da bleibt ihr vom Kauferlös nicht mehr viel übrig.

Es hätte auch noch schlimmer kommen können. Bei derartigen Auffälligkeiten lässt sich zusätzlich auch noch an das Vorliegen einer Straftat, Betrug, denken. Mit entsprechendem Strafverfahren.

In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:


[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012: Immobilienerwerb als Kapitalanlage – ein Leitfaden soll Interessenten schützen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Blog-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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