Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen

05.11.2016 – Wer ein Haus kauft, ist gut beraten, es vorher gründlich zu untersuchen. Wenn einem dafür das Wissen fehlt, dann durch jemanden, der etwas davon versteht. Einen Architekten oder einen Sachverständigen.

Im Sauerland wurde ein Haus gekauft. Um sicher zu gehen wurde es vorher von einem Sachverständigen untersucht. Doch nachdem der Kaufvertrag zustande gekommen war, stellte sich heraus, dass der Beklagte nicht liefern konnte. Sie bekam das Grundstück nicht lastenfrei. Die Käuferin erklärte den Rücktritt vom Kaufvertag und forderte Schadensersatz.

Insbesondere wollte sie die Kosten für das Sachverständigengutachten erstattet bekommen. Damit scheiterte sie vor dem Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 14.07.2016 – 22 U 28/16).


Erst Gutachter beauftragt, dann Kaufvertrag geschlossen

Anfang 2014 hatte sich an dem Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus stand, ein Unternehmen interessiert. Um zu wissen, ob man nicht die Katze im Sack kauft, beauftragte es einen Sachverständigen. Der sollte den Zustand des Hauses feststellen. Dessen Wert. Und welche Instandsetzungskosten bald anstehen. Für 3.150 EUR erstellte der Sachverständige sein Gutachten. Dem Unternehmen gefiel der Inhalt. Mit dem Eigentümer wurde man sich einig, man kaufte das Grundstück. Am 08.04.2015 setzte ein Notar den Kaufvertrag auf.

Dann kam es zu Problemen. Der bisherige Eigentümer hatte das Grundstück lastenfrei zu übergeben, hieß es im Kaufvertrag. Doch ein Erbbaurecht war im Grundbuch eingetragen. Dem alten Eigentümer gelang nicht, es zu löschen.

Das Unternehmen erklärte schließlich den Rücktritt vom Kaufvertrag. Außerdem verlangte es 18.600 EUR. Als Schadens- und Aufwendungsersatz. Zum Beispiel für Maklercourtage und Notarkosten. Ebenso für die Kosten des eigenen Rechtsanwalts. Vor allem aber auch für das Gutachten.

Der alte Grundstückseigentümer wollte das Geld nicht zahlen. So kam es zum Prozess.

Vor dem Landgericht Hagen ging der nicht gut für ihn aus. Er wurde verurteilt, die 18.600 EUR zu zahlen. Zuzüglich Zinsen und Prozesskosten. Doch er gab nicht auf und ging in Berufung zum Oberlandesgericht Hamm. Richtig gut lief es auch dort nicht, aber ein kleiner Teilerfolg konnte erzielt werden. Die Kosten des Gutachtens muss er nicht zahlen, entschieden die Oberlandesrichter. Und folgten wenigstens insoweit seiner Auffassung. Aus dem Urteil:


„Bei der hier in Rede stehenden Position handelt es sich um eine Aufwendung, die im Geschäftsverkehr im Rahmen von Entscheidungsprozessen entstehen kann und Teil der steuerlich absetzbaren Gemeinkosten ist. Sie wäre auch dann angefallen, wenn sich die Klägerin dazu entschlossen hätte, den Vertrag mit dem Beklagten nicht abzuschließen.

Zutreffend werden im Schadenersatzrecht zur Eindämmung des Haftungsrisikos Aufwendungen nicht allein deshalb als erstattungsfähig angesehen, weil sie aufgrund des Schadensereignisses nutzlos geworden sind […]“


Die erste Entscheidung zu solch einem Fall

Kaum zu glauben: zuvor ist noch keine Entscheidung bekannt worden, bei der es um Kosten eines Sachverständigengutachten nach dem Rücktritt eines Grundstückkaufvertag ging. Wir halten die Entscheidung der Richter aus Hamm für richtig. Doch es gilt der Spruch „zwei Juristen, drei Meinungen“. Das nächste Gericht könnte anders argumentieren.

In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Gerichtsentscheidungen rund um Immobilien-Verträge:

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 18.08.2015 - Urteil: wer auf Bauland spekuliert - und zu viel zahlt - ist nicht geschützt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 16.06.2016 - Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 02.02.2017: Dem Käufer einer Eigentumswohnung zu hohe Rendite vorgerechnet – Verkäufer muss sie zurück nehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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