„Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen

19.12.2015 – Werbeprospekte von Bauträgern haben häufig eine Gemeinsamkeit. Sie zeichnen eine Welt mit blauem Himmel und rosa Wölkchen. Das Zuviel davon in einem Werbeprospekt einem Bauträger auf die Füße fallen kann, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015 – 3 U 4/14).

Ein Bauträger hatte den Käufern einer Eigentumswohnung einen „Skyline-Blick“ auf Frankfurt zugesagt. Doch als die Wohnung verkauft war, fing er an, ihnen den Blick durch ein weiteres Haus zu verbauen. Jetzt muss der Bauträger die Wohnung zurück nehmen und den Kaufpreis zurückzahlen.


Auf 138 Seiten - ein Werbeprospekt verspricht einen Skyline-Blick

Im Frühjahr 2008 bot ein Bauträger in Frankfurt am Main Eigentumswohnungen an. Um sie schmackhaft zu machen, hatte er einen 138-seitigen Prospekt erstellt. Großformatig, im DIN-A-3-Format, mit vielen bunten Bildern. Und einer tollen Beschreibung der Wohnung. Aus dem Urteil:

„Der Prospekt trägt den Titel "Skyline-Wohnkonzept". Der Begriff "Skyline" ist auch sonst der prägende Begriff des Objektes, wie es im Prospekt dargestellt wird. Im Inhaltsverzeichnis auf S. 9 sind beispielsweise 10 der 16 Kapitel mit dem Zusatz "Skyline" versehen. Auf S. 8 und 134 des Prospektes findet sich eine Silhouettenzeichnung der Frankfurter Skyline, auf S. 21, 24, 25, 53 und 114 Fotos, welche die Frankfurter Hochhausbebauung zeigen, davon auf S. 53 ganzseitig. […].

Zur Lage und zu den Sichtverhältnissen führt der Prospekt u.a. folgendes aus:

- ".... auf der Südterrasse über dem X die Türme der Stadt fest im Blick..." "... der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht..."

- Die Eigentumswohnung in Haus Nr. ... im Erdgeschoss ist beschrieben als "... passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick ..."

- Die Erdgeschosswohnung in Haus Nr. ... ist beschrieben mit "... Blick auf die Skyline der Frankfurter Innenstadt..."


Die böse Überraschung – ein Haus wird davor gesetzt

Die späteren Kläger griffen zu. Am 18. April 2008 unterschrieben sie den Kaufvertrag. 326.000 EUR kostete die Eigentumswohnung. Ein Jahr später, im Juni 2009 wurde sie ihnen übergeben.

Bald danach kam die böse Überraschung. Derselbe Bauträger errichtete fast vor ihrer Nase noch ein Haus. Das Bauprojekt X. In dreigeschossiger Bauweise. Danach war es mit dem Skyline-Blick vorbei, stellten die Richter bei einer Ortsbegehung fest. Im Urteil beschrieben sie, was vom Blick jetzt noch übrig war:

„Das Panorama, welches sich von der Terrasse der Kläger bietet, zeigt als markanteste Bauten von links nach rechts das neue Gebäude der Europäischen Zentralbank (185 Meter hoch), den Commerzbank-Tower (259 Meter hoch), den Fernsehturm (337 Meter hoch) und den Messeturm (256 Meter hoch). Unbeeinträchtigt durch das Bauprojekt X bleibt allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich einschließlich des Commerzbank-Towers und des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt, der Fernsehturm etwa zur Hälfte, wenn man die Skyline vom günstigsten Standpunkt in den Blick nimmt. Dieser Blick bietet sich, wenn man auf der Terrasse auf der vordersten linken Ecke steht.

Nimmt man auf der Terrasse auf den dort aufgestellten Sitzmöbeln Platz, so sieht man nur noch die obere Spitze des Commerzbank-Towers, dem mit 259 Meter höchsten Gebäude der Stadt. Das in diesem Umfeld gelegene Frankfurter Bankenviertel ist nahezu völlig verdeckt. Das Panorama, welches nach der oben gegebenen Definition der Skyline auch aus den Hochhäusern besteht, die nicht die Höhe etwa des Commerzbank-Towers erreichen, ist damit in seinem zentralen Bereich durch den sichtbehindernden Bau des X-Projektes in einer Weise beeinträchtigt, dass eben kein unverbaubarer oder unverbauter Skyline-Blick mehr vorliegt.“


Urteil: der Rücktritt vom Wohnungskauf ist möglich

Die ursprünglichen Käufer der Wohnung wollten die nicht mehr haben. Vielleicht spielte dabei auch eine Rolle, dass der Schallschutz nicht perfekt war. Jedenfalls erklärten sie am 20.05.2011 den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten ihr Geld zurück. Mit diversen Nebenkosten, denn sie hatten für den Wohnungskauf einen Kredit aufgenommen. Der Bauträger zahlte nicht, es kam zum Prozess – den der Bauträger am Landgericht Frankfurt am Main verlor. Er legte Berufung ein. Doch am Oberlandesgericht Frankfurt lief es nicht besser für ihn. Noch einmal aus dem Urteil der Frankfurter Richter:

„Die Kläger konnten nämlich als Beschaffenheit der erworbenen Eigentumswohnung erwarten, dass diese von den Wohn- und Außenbereichen einen unverbauten Blick auf die Frankfurter Skyline bietet; dies zwar nicht von jedem Punkt des Grundstücks und der Wohnung, aber jedenfalls von den im wesentlichen genutzten Bereichen im Inneren und auf der Terrasse […]

Die sichtbehindernde Bebauung durch das Projekt X stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt.“


Nicht nur bei verbauten Skyline-Blicken

Der Rechtsgedanke des Frankfurter Urteils gilt nicht nur für verbaute Skyline-Blicke. Sondern immer dann, wenn vollmundig zu viel versprochen wurde. Also auch, wenn in der Wortkombination „Blick auf die Skyline“ das letzte Worte ersetzt werden kann. Zum Beispiel durch Park, Fluss, Altstadt, Turm, Berge und was es noch alles gibt.

Einem Bauträger hilft dann auch kein Griff in die Trickkiste: ein Verkauf des Nachbargrundstücks an eine andere Firma – und danach der treuherzige Augenaufschlag, er sei es doch nicht, der jetzt das Nachbargebäude baut. Der Bauträger haftet trotzdem, weil er die Pflicht, das Grundstück nicht zu bebauen, nicht auf den neuen Eigentümer übertragen hat.


Ob der Bauträger weich fällt?

Wir kennen nicht die wirtschaftliche Kalkulation des Bauträgers. Wahrscheinlich wird ihm aber die Rückabwicklung des Wohnungskaufes nicht sonderlich wehtun. Vielleicht ist es sogar ein Schnäppchen für ihn – sind doch die Preise für Eigentumswohnungen in den deutschen Ballungsräumen in letzter Zeit geradezu explodiert, so dass man für eine Wohnung jetzt viel mehr bekommt, als im Jahr 2008.



Ihr Ansprechpartner: Claus Radziwill, Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin

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