Urteil mit Beigeschmack: Hausverkäufer der Erfolg von Handwerksarbeit nicht prüft, täuscht nicht arglistig

16.06.2016 – Ein Dauerbrenner in unserem Bau-News-Blog ist das Thema Arglistige Täuschung beim Immobilienverkauf. Auch der Bundesgerichtshof hatte einen solchen Fall wieder einmal auf dem Richtertisch.

In einem Haus war massiver Ungezieferbefall aufgetreten. Die Eigentümerin beauftragte eine Fachfirma – und prüfte danach deren Arbeit. Dann verkaufte sie die Immobilie. Doch das Ungeziefer war weiter da. Der Käufer fühlte sich arglistig getäuscht und verlangte die Sanierungskosten. Knapp 50.000 Euro.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14) sah darin keine arglistige Täuschung. Wer so etwas nicht prüft, kann nicht wissen, dass die Arbeit nicht erfolgreich war, meinten die Karlsruher Richter. Und wer nichts weiß, täuscht auch nicht.


Ein Blockhaus mit Holzbock

Es fing Ende 2011 an. Am 2. Dezember wurde ein Blockhaus in Rheinland-Pfalz, im Raum Koblenz, verkauft. Ein Notar hatte den Vertrag aufgesetzt und darin aufgenommen, dass die Haftung der Verkäuferin für Sachmängel ausgeschlossen wird. Eine solche Formulierung ist üblich beim Grundstückskauf.

Im März zog der Käufer ein. Und bemerkte bald Ungezieferbefall. Ein Sachverständiger kam. Der stellte eine große Anzahl von Ausfluglöchern des Hausbockkäfers an allen Außenseiten des Hauses fest. In der Umgangssprache wird er Holzbock genannt. Wo er auftritt, ist das Holz in Gefahr. Es musste sofort gehandelt werden.

Danach verlangte der Käufer 49.119,75 EUR und Zinsen darauf von der Verkäuferin. Für Sanierungskosten, Wertminderung und Gutachterkosten. Die Verkäuferin zahlte nicht. Sie hätte ein Fachunternehmen beauftragt und sei davon ausgegangen, dass alles gut gegangen sei. Nachgeschaut hätte aber nicht. Später hieß es: „Ihr sei versichert worden, dass die angewandte Heißluftbehandlung gewährleiste, dass der Befall zu einhundert Prozent beseitigt werde und kein Risiko verbleibe, dass aus dem Altbefall ein erneuter akuter Befall entstehe. Anlass, an dem Erfolg der von ihr in Auftrag gegebenen Sanierungsmaßnahmen zu zweifeln, bestand hiernach nicht.“


Verloren - Gewonnen - Verloren

Der Käufer verklagte sie. Und verlor vor dem Landgericht Koblenz. Er ging in die Berufung, zum Oberlandesgericht Koblenz. Dort gewann er. Nun legte die Verkäuferin Revision ein, zum Bundesgerichtshof nach Karlsruhe. Der zuständige Senat des Gerichts sah die Sache anders als die Koblenzer Oberlandesrichter:


„Der Senat hat bereits entschieden, dass der Verkäufer eines Hauses, dessen Dachgebälk vom Hausbockkäfer befallen ist, dies jedenfalls dann nicht verschweigen darf, wenn die durch den Schädlingsbefall angerichteten Schäden einen erheblichen Umfang erreicht haben […] Für ein Blockhaus aus Holz, um das es hier geht, gilt nichts anderes.“

Vorliegend sei aber die Besonderheit, dass die Verkäuferin sich nicht so recht um den Erfolg der Ungezieferbekämpfung gekümmert hatte:


„Dass der Verkäufer eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt hat, genügt für die Annahme eines arglistigen Verschweigens jedoch nicht. Die Verletzung der Aufklärungspflicht muss vielmehr auch vorsätzlich sein, der Verkäufer den konkreten Mangel kennen oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halten und in Kauf nehmen […]

Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen […]. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf […]

Die Beklagte musste insbesondere nicht ein weiteres (Fach-)Unternehmen damit beauftragen, die Ordnungsgemäßheit der durchgeführten Maßnahmen zu überprüfen.“

Nur wenn die Verkäuferin richtig hingeschaut hätte, ob ihr Ungezieferbekämpfer erfolgreich war, hätte sie die Karten auf den Tisch legen müssen, meinten die Karlsruher Richter. Noch einmal aus dem Urteil:


„Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt Ähnlich wie bei dem Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache […] oder bei Mängeln, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die nur dem Verkäufer, aber nicht dem Käufer einen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben […], muss der Verkäufer über solche Umstände aufklären. Unterlässt er das, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.“

Der Prozess ist auch nach diesem Urteil noch nicht beendet. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache zurück zum Oberlandesgericht.


Ein Urteil, dass auch die Falschen stärkt

Die Entscheidung hat einen Beigeschmack. Es stärkt auch die Position mehr oder weniger windiger Immobilienverkäufer, die nicht so genau hinsehen wollen. Wer den Erfolg der Handwerksarbeit nicht kontrolliert, wird auch nicht merken, dass es keinen Erfolg gab. Und muss nicht darüber aufklären.

In weiteren Beiträgen unseres Bau-News-Blogs berichteten wir über Immobilien-Verträge:


[Zum Bau-News-Beitrag vom 28.02.2012: Immobilienerwerb als Kapitalanlage – ein Leitfaden soll Interessenten schützen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.10.2012: Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 24.03.2013: Notar haftet wenn Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung nicht eingehalten wird]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.06.2013: Feuchteschaden nach Hauskauf festgestellt – Verkäufer war arglistig, wenn keine Fachfirma saniert hatte]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 12.10.2013: Den Mund zu voll genommen beim Grundstücksverkauf – Arglistige Täuschung durch Erklärung ins Blaue hinein]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.12.2013: Neue Urteile aus Brandenburg – wann haftet der Verkäufer für Mängel am Haus]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.03.2014: Die Bombe tickt – Manch Immobilienkauf kann noch nach Jahren rückabgewickelt werden]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 31.03.2014: Bundesgerichtshof: Eigentumswohnung 90% zu teuer verkauft - das ist sittenwidrig!]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 13.11.2014: Für die Eigentumswohnung nur halb soviel gezahlt – Kaufvertrag ist wegen Wuchers nichtig]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 17.11.2014: Urteil: Grundstücksverkäufer muss über Boden-Durchwucherung mit Bambuswurzeln aufklären]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 19.12.2015: „Skyline-Blick“ versprochen – dann darf Bauträger ihn nicht mehr verbauen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.01.2016: Rostige Stahlträger im Keller nur „pinselsaniert“ – das wurde teuer für Hausverkäuferin]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 04.02.2016 - Immobilienkauf: Größe und andere Eigenschaften in den Notarvertrag aufnehmen]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 05.11.2016: Rücktritt vom Grundstückskauf weil Verkäufer nicht liefert – Käufer bleibt auf Kosten für vorher erstelltes Gutachten sitzen]

[Zum Blog-Beitrag vom 05.12.2016: Auch wenn der Keller alt ist - Immobilienverkäufer muss Käufer aufklären, wenn Wasser eindringt]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 23.02.2017: Anders gebaut als in Baugenehmigung vorgesehen – Käufer kann Kaufvertrag rückabwickeln]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 29.06.2017: Marder im Haus sind ein Sachmangel]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 30.08.2017: Silberfische sind kein Mangel – Rücktritt vom Wohnungskauf nicht möglich]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 06.06.2018: Zuviel versprochen beim Grundstücksverkauf – Käufer kann vom Vertrag zurücktreten]

[Zum Bau-News-Beitrag vom 11.06.2018 - Frisch sanierter Altbau vom Baufträger: Käufer kann modernen Schallschutz erwarten]

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

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