Urteil: wer auf Bauland spekuliert - und zu viel zahlt - ist nicht geschützt

18.08.2015 - Vor einigen Jahren berichteten wir in unseren Bau-News über ein Urteil des Kammergerichts in Berlin. Wenn eine Wohnung doppelt so teuer verkauft wird, wie sie wirklich wert ist, handelt es sich um Wucher. Ein solcher Kaufvertrag kann deshalb zurück abgewickelt werden, hatte das Gericht entschieden.

[Zum Bau-News Beitrag vom 19.10.2012]

Doch eine solche Regel gilt nicht immer, wenn es um Immobilien geht. Zum Beispiel dann, wenn jemand ein Grundstück kauft, weil er darauf spekuliert, dass es in Zukunft Bauland wird - und sich dies zu viel kosten lässt. So entschied das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 26.03.2015 - 22 U 147/14). Das Gericht setzte noch eins drauf: wer so spekuliert, muss in einem solchen Einzelfall auch nicht vom Verkäufer darüber aufgeklärt werden, dass das Grundstück im Landschaftsschutzgebiet liegt. In dem nichts gebaut werden darf.

Im Herbst 2012 stand es in einer Verkaufsanzeige: Grundstück zu verkaufen. Und „zurzeit kein Bauland“. Es ging um knapp 2.300m². Die spätere Klägerin wurde darauf aufmerksam. Sie nahm Kontakt mit demjenigen auf, der die Anzeige geschaltet hatte. Schließlich traf man sich. Die Klägerin war dabei nicht alleine. Ihre Mutter begleitete sie und außerdem ein Mann, Herr H., den sie als „Immobilienfachmann“ oder „Bausachverständiger“ vorstellte. Man kam zur Sache und sprach über den Preis. Darüber, wo das Grundstück liegt. Und über den Wert. Die Mutter führte das große Wort. Es würde ein Wertermittlungsgutachten geben, wurde den dreien erklärt. Es sei aber schon älter, aus dem Frühjahr 2006. Dort sei der Gutachter auf 51.000,00 € gekommen. Weil einige Zeit ins Land gegangen sei, wolle man jetzt 53.000,00 € haben. Warum auch immer, trotz ihres „Fachmannes“ kamen die Damen nicht auf den Gedanken, sich das Gutachten zeigen zulassen. Sie erhielten es erst, als alles zu spät war; nämlich als sie den Kaufvertrag unterschrieben hatten. Das war am 16.11.2012.


53.000 Euro für ein Grundstück, auf dem man nichts machen darf

Jetzt fing man an, sich wirklich damit zu beschäftigten, was man eigentlich gekauft hatte. Und stellte fest, dass das Kaufobjekt in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. Dort, wo das Bauen verboten war. Sie dachte, es sei so etwas wie Bauerwartungsland. Jetzt passte ihr der Vertrag nicht mehr. Was man gut verstehen kann. Ohne die örtlichen Verhältnisse zu kennen, vermuten wir, dass 2.300m² im Landschaftsschutzgebiet kaum einen fünfstelligen Betrag wert sind. Jedenfalls wollte sie den Vertrag zurück abwickeln. Außerdem Ersatz für ihre Aufwendungen haben, rund 6.000,00 €. Für Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Gebühren der Vormerkung und Rechtsanwaltskosten.

Der Verkäufer zahlte nicht, es kam zum Prozess. Der ging am Landgericht Dortmund nicht gut aus für die Käuferin. Auch nicht am Oberlandesgericht Hamm, bei dem sie Berufung einlegte. Der Verkäufer habe sie nicht arglistig getäuscht, weil er sie nicht auf das Problem des Landschaftsschutzgebietes aufmerksam machte. Aus dem Urteil:

„Im rechtlichen Ausgangspunkt ist zu beachten, dass bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht besteht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen. Allerdings besteht eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können. Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren […]

Nach diesen Maßstäben ist eine Aufklärungspflichtverletzung des Beklagten nicht festzustellen:

Spätestens im Senatstermin vom 26.02.2015 ist unstreitig geworden, dass der Beklagte wusste, dass sich das Kaufobjekt in einem Landschaftsschutzgebiet befindet. Hierüber musste er die Klägerin jedoch nicht ungefragt aufklären, vielmehr wäre die Klägerin im Rahmen ihrer Eigenverantwortung gehalten gewesen, sich selbst über die allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen für eine künftige Bebaubarkeit zu informieren. Der Landschaftsplan und der Flächennutzungsplan, in denen das hier betroffene Landschaftsschutzgebiet jeweils eingezeichnet ist, sind öffentlich zugänglich, insbesondere über das Internet. Dass der Beklagte von einer eigenverantwortlichen Information durch die Klägerin selbst ausgehen durfte, folgt auch daraus, dass die Klägerin bzw. deren verhandlungsführende Mutter vor Vertragsschluss von einer sachkundigen Person, nämlich dem Zeugen H, beraten wurde.“


Kein Schutz vor Wucher wenn spekuliert wird

Sicher sind 53.000,00 € für ein Grundstück, auf dem man nicht bauen darf, zu viel. Wucher ist es aber trotzdem nicht. Aus dem Urteil:


„Im vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob der Kaufpreis von 53.000 € in einem besonders groben Missverhältnis zum Marktwert des Kaufobjekts steht bzw. stand. Es handelte sich nämlich, wie bereits vom Landgericht ausgeführt, um ein Geschäft mit spekulativem Charakter, das sich einer Beurteilung nach den genannten Grundsätzen des wucherähnlichen Geschäfts entzieht. Beide Parteien wussten bei Vertragsschluss, dass das Kaufobjekt keine Baulandqualität besaß. Dies ergab sich schon aus der Angabe „zur Zeit kein Bauland“ in der Verkaufsanzeige des Beklagten […]. Die Klägerin erwarb die Fläche allein in der Hoffnung auf eine zukünftige Bebaubarkeit. Wie wahrscheinlich die zukünftige Bebaubarkeit einer Außenbereichsfläche über einen gewissen Zeitraum ist und welchen Preis diese Hoffnung wert ist, hängt in hohem Maße von der persönlichen Einschätzung des Kaufinteressenten und dessen Anlagezielen und ‑alternativen ab. Hier war die Klägerin bereit, einen Preis von 53.000 € zu bezahlen. Auch wenn dieser Preis den objektiven Marktwert – so ein solcher überhaupt feststellbar sein sollte – stark übersteigen sollte, wäre der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten in Anbetracht der dargelegten, ungewöhnlich offenen Bewertungssituation verfehlt.“

Die Käuferin bleibt auf ihrem Grundstück sitzen. Etwas Tröstliches gaben die Richter in Hamm ihr aber auf den Weg. Landschaftsschutzgebiete müssen nicht ewig sein. Sie könnten geändert werden: „Entscheidend ist letztlich der politische Wille bei der Stadt“.

Das Urteil ist richtig. Solche Spekulationsgeschäfte haben immer auch den Charakter eines Glücksspiels - bei dem man verlieren kann. Für die Verliererin dieses Spiels kann man dann nur hoffen, dass wenigstens das alte Sprichwort bei ihr galt: „Pech im Spiel, Glück in der Liebe“.

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ veröffentlicht.

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