Wenn die Wohnung doppelt so teuer verkauft wird: Wucher

19.10.2012 - Beim Wort Wucher denkt man zuerst an Wucherzinsen. Doch Wucher kann bei jeder Art von Geschäft vorkommen. Mit dem Fall einer maßlosen überteuerten Eigentumswohnung, die jemandem angedreht worden war, befasste sich das Kammergericht (KG, Urteil vom 15.06.2012 – 11 U 18/11; „Kammergericht“ ist im Land Berlin der traditionelle Name des örtlichen Oberlandesgerichts). Es entschied, dass ein wucherähnliches Rechtsgeschäft vorliegt, wenn der Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert.

Der Vertrag war deshalb zurück abzuwickeln - die Wohnung zurück an den Verkäufer, der Kaufpreis an die Käuferin. Doch nicht alles erhielt sie zurück.

Im Herbst 2006 schlossen die Klägerin und der Verkäufer, ein Bauträger, einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Wohnhauses. Zum Preis von 76.200 Euro. Im Kaufvertrag war eine Wohnfläche von 40 m² angegeben. Wahrscheinlich hatte die Käuferin die Wohnung vorher nie gesehen. Dann hätte sie fest stellen können, dass eine Terrasse zwar bei der Wohnfläche berücksichtigt, tatsächlich aber nicht einmal errichtet war. In Wirklichkeit betrug die Wohnfläche nur 31,9 m². Ein Sachverständiger stellte später fest, dass der Verkehrswert der Wohnung gerade einmal 29.000 Euro betrug.

Eine Wohnung ungesehen kaufen? Das kommt öfter vor, als man denkt. Meistens dann, wenn zuvor die Rede von einem angeblichen Steuersparmodell war. Viele vergessen dann jegliche Vorsicht.

Drei Jahre später, im Herbst 2009, wollte die Käuferin von dem Wohnungskauf nichts mehr wissen. Sie verlangte die Abwicklung, wollte ihr Geld zurück. Es kam zum Rechtsstreit. Der ging gut aus für die Käuferin – jedenfalls fast.

Hier läge ein wucherähnliches Geschäft vor, stellte das Kammergericht fest. Zwischen Leistung und Gegenleistung bestände ein auffälliges Missverhältnis. Bei Immobiliengeschäften sei dies regelmäßig der Fall, wenn der Wert der Leistung doppelt so hoch sei, wie der Wert der Gegenleistung. In diesem Fall war es sogar noch mehr. Und das lasse dann auch den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers zu.

Doch der Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises war gemindert. Um fast 13.000 Euro. Der Käuferin war es nämlich gelungen, die Wohnung zweieinhalb Jahre, bis Ende 2009, zu vermieten – 11.000 Euro Miete erhielt sie in der Zeit. Die musste sie sich anrechnen lassen. Anschließend zog sie selber ein. Zwar zahlte sie an sich selbst keine Miete – aber 150 Euro pro Monat wurden ihr als Gebrauchsvorteil angerechnet. Sitzen blieb sie auch auf den Kosten eines Kredits. Den hatte sie aufgenommen, um die Wohnung zu kaufen. Das war ihr persönliches Risiko, stellte das Kammergericht fest.

Mit diesem „Lehrgeld“ ist die Käuferin noch einmal glimpflich aus der Sache heraus gekommen.

Viel zu viele fallen auf solche Art von Verkäufer mit ihren „Schrottimmoblien“ herein. Die Berliner Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz hat deshalb einen kostenlosen Leitfaden mit Kriterien zum Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ins Internet eingestellt.

Er ist auch für Nichtfachleute und Nichtjuristen gut nachvollziehbar geschrieben und kann eine Entscheidungshilfe sein. Ebenso kann ein Hinweis, der darin steht, nicht oft genug betont werden:

„Bestehen Sie darauf, dass Ihnen der Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin beim Notar zur Verfügung gestellt wird. Dies ist bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher gesetzlich so vorgesehen.

Lassen Sie den Vertrag von einem fachkundigen Menschen Ihres Vertrauens prüfen (z.B. von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt). Bestehen Sie darauf, dass dessen eventuelle Einwände berücksichtigt werden. Scheuen Sie nicht die Kosten, die bei einer solchen Prüfung entstehen. Eine falsche Investition mit einem ungünstigen Kaufvertrag kostet Sie im Zweifel ein Vielfaches.“

Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.

Ihr Ansprechpartner: Claus Radziwill, Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin

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