In unserem Bau-News-Blog informieren wir Bauherren, Grundstückseigentümer und Mieter, Bauunternehmen, Architekten/Ingenieure und auf dem Bau Beschäftigte über neue Rechtsentwicklungen und geben Expertentipps. Dabei bemühen wir uns, die Inhalte so darzustellen, dass sie vor allem auch für Nicht-Juristen verständlich sind.

Urteil: so lang muss Frist zur Mängelbeseitigung sein

08.12.2017 – Beim Bauen können Fehler passieren. Das ist erst einmal nicht weiter tragisch. Die Baufirma muss die Mängel beheben. Danach ist alles gut. Aber was dann, wenn die Baufirma sich nicht rückt und rührt? Wie lange muss die Frist sein, die man ihr setzt? Eine Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2016 – I-21 U 118/15) formuliert die Antwort.

Ein Hauseigentümer bekam deshalb keinen Schadensersatz. Er hatte eine zu kurze Frist gesetzt und nach deren Ablauf sofort eine andere Firma beauftragt. Auf den Kosten der Firma bleibt er sitzen.

Backstube wurde weiß gestrichen - Mangel, wenn sie kurz danach vergilbt

01.12.2017 - Wer einen Maler beauftragt, möchte, dass es danach schöner aussieht als vorher. Insbesondere will er nicht, dass kurze Zeit später ein schneeweißer Anstrich vergilbt ist. Das muss man auch nicht hinnehmen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 31.08.2017 - VII ZR 5/17) fest.

Es sei denn, man wusste, dass dieses passieren wird. Oder darauf hingewiesen wurde.

Nachträglich dem Architekt Teil des Honorars „ohne Rechnung“ gezahlt: Gewährleistung verloren

24.11.2017 – Schwarzarbeit rund um Bau und Handwerk ist verbreitet. Aber voller Risiken, wenn es nicht gut geht. Sie kann dazu führen, dass Bauherr und Baufirma alles verlieren: der Bauherr seine Mängelansprüche, die Baufirma den Anspruch auf ihren Werklohn. Selbst dann, wenn der größte Teil „ordentlich“ abgerechnet wurde und nur ein kleiner Betrag „ohne Rechnung“. Darüber haben wir in unserem Blog schon öfter berichtet. Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 18.10.2017 – 12 U 115/16) bestätigt, dass dies auch dann gilt, wenn nicht eine Baufirma, sondern ein Architekt im Spiel ist.

Eine Bauherrin hatte einen Architekten beauftragt. Nachträglich ließ sie sich aber darauf ein, ihm zusätzliches Geld ohne Rechnung zu geben. Deshalb bleibt sie jetzt auf 93.000 EUR sitzen, die sie als Schadensersatz wegen seiner Planungsfehler von ihm haben wollte.

Bauleiter ist nicht für alles Hilfssheriff der Behörde

22.11.2017 – „Als Autofahrer steht man immer mit einem Bein im Gefängnis“, lernt man in der Juristenausbildung. Aber auch rund um das Bauen können Strafverfahren und Busgeldverfahren lauern.

[Verteidigung im Baustrafrecht]

Manchmal schießen die Behörden dann aber über das Ziel. Ein Bauleiter ist nicht verpflichtet, einen Bauherrn an einem Bezug seines neuen Hauses vor Abnahme zu hindern oder dieses dem Bauamt zu melden, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe [OLG Karlsruhe, Beschluss vom 14.09.2016 – 2 (7) SsBs 397/16).

Es ging zwar nicht um Gefängnis für den Bauleiter. Aber um eine 5.000 EUR-Geldbuße.

Wenn Bauherr den Vertrag kündigt: 10% Schadensersatz kann vereinbart werden

13.11.2017 – Einen Bau- oder Handwerksvertrag kann man als Bauherr oder Auftraggeber jederzeit kündigen. Auch dann, wenn die Baufirma dafür überhaupt keinen Grund geliefert hat. „Freie Auftraggeberkündigung“ nennt sich das.

Doch die Baufirma ist nicht schutzlos gestellt. Nach § 649 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch kann sie den vereinbarten Preis erhalten. Sie muss aber das abziehen, was sie an Aufwand für Material oder Arbeitsleistung erspart. Was sich einfach anhört, ist aber schon bei mittleren Aufträgen ein ziemlicher Rechenaufwand. Es muss dazu die interne Kalkulation offengelegt werden. Will man sich als Baufirma das ersparen, kann auf eine gesetzliche Vermutung in § 649 BGB zurückgegriffen werden. Man bekommt dann fünf Prozent auf das, was man nicht mehr gemacht hatte – weil man gekündigt wurde.

Dass es möglich ist, in den AGB – Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Baufirma, abweichend vom Gesetz eine höhere Pauschale zu vereinbaren, stellt das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2017 – I-21 U 106/16) fest. Zehn Prozent Pauschale gingen bei den Düsseldorfer Richtern durch.

Anders gebaut als genehmigt – Baustopp kann drohen

10.11.2017 – Während gebaut wird, kann einem schon einmal einfallen, dass man das ein oder andere anders haben möchte. Meistens beschränkt sich das auf Kleinigkeiten, wie Steckdosen, Wasserhähne oder Lichtauslässe. Für das Bauvorhaben droht damit keine Gefahr. Anders wird es aber, wenn die Änderungen so gravierend sind, dass sie von der Baugenehmigung abweichen. Das in diesem Fall die Bauaufsichtsbehörde die Einstellung von Bauarbeiten verfügen kann, zeigt eine Entscheidung des Bayrischen Verwaltungsgerichtshof (VGH München, Beschluss vom 11.09.2017 – 1 ZB 16.2186).

Eigentümer lässt Gebäude verfallen: Gebäude weg, Bestandsschutz weg, (fast) leeres Grundstück bekommen

06.11.2017 – Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben. Ein Sprichwort, das auch im Baurecht seine Bedeutung haben kann.

In Niedersachsen verlor ein Grundstückseigentümer ein Gebäude, das auf seinem Grundstück steht. Er hatte es derart herunterkommen lassen, dass am Schluss nur noch eine einsturzgefährdete Ruine übrigblieb. Die muss abgerissen werden, weil Personen durch herabfallende Bauteile gefährdet werden können, stellte das Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (OVG Lüneburg, Beschluss vom 06.09.2017 – 1 ME 112/17) fest. Auch dann, wenn danach an der Stelle kein Gebäude mehr errichtet werden darf; weil zwischenzeitlich ein Bebauungsplan in Kraft getreten war, der dies verbietet.

Urteil: rechtssicherer Zugang mit Einwurf-Einschreiben möglich

23.10.2017 – Es gibt eine Weisheit: „Die Post ist recht zuverlässig. Ausgenommen bei Rechnungen, Mahnungen und Kündigungen. Diese gehen häufig verloren.“

Nun geht es im Geschäftsleben normalerweise seriös zu. Aber es gibt auch die schwarzen Schafe, bei denen Rechnungen, Mahnungen und Kündigungen niemals ankommen. Sagen sie jedenfalls. Ein Einschreiben mit Rückschein oder ein Übergabe-Einschreiben könnte das Problem lösen. Doch was ist, wenn der Postzusteller niemanden antrifft? Dann lässt er eine Benachrichtigung zurück. Und wenn in den Folgetagen das Einschreiben nicht abgeholt wird? Dann geht es zurück. Ein nicht ganz unbekannter Trick.

Bereits Anfang 2012 deutete der Bundesgerichtshof an, dass es ein Einschreiben gäbe, bei dem dieses Risiko nicht auftreten würde: das Einwurfeinschreiben.

[Zum Bau-News Beitrag vom 27.03.2012]

Nun gibt es eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 27.09.2016 – II ZR 299/15) , die sich mit dem Einwurfeinschreiben beschäftigt. Und feststellt, dass sich mit diesem ein Zugang belegen lässt.

Baufirma stellt Bauzaun auf – und haftet erst einmal bei dessen Einsturz

17.10.2017 - Einen umgestürzten Bauzaun haben die meisten sicherlich schon einmal gesehen. Nicht nur nach Unwettern. Meistens ist nichts weiter passiert, irgendwann wird er wieder aufgehoben und erfüllt erneut seine Funktion.

Manchmal kommt es aber doch zu einem Schaden. So bei einem Fall, den das Amtsgericht München (AG München, Endurteil vom 19.12.2016 - 251 C1 5396/16) zu entscheiden hatte. Ein umgestürzter Bauzaun hatte einen Pkw beschädigt. Die Baufirma, die den Bauzaun aufgestellt hatte, muss Schadensersatz zahlen, entschied das Gericht. Ihr half auch nicht der Einwand, sie hätte zwischenzeitlich seine Arbeiten beendet und nun seien andere Firmen vor Ort gewesen, die sich um den Zaun hätten kümmern können.