21.02.2012 – Zu früh eine Abnahme zu erklären, kann für einen Bauherrn teuer werden. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgericht München (OLG München, Urteil vom 13.12.2011 – 9 U 2533/11).

Die Kläger dieses Verfahrens hatten durch notariellen Vertrag im August 2005 von einem Baufträger, dem späteren Beklagten, eine Doppelhaushälfte erworben; diese war noch im Bau. Man vereinbarte die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren.

Die Kläger waren wohl schlecht beraten – oder vielleicht auch gar nicht: fünf Wochen später, am 21.09.2005, erklärten sie nämlich die Abnahme des gesamten „Kaufobjekts“.

Zu diesem Zeitpunkt gab es diverse Mängel und es standen noch Restarbeiten an: die Außenanlagen und die Tiefgarage waren noch nicht fertig gestellt. Deshalb fand die Abnahme unter Vorbehalt dieser Mängel und Restarbeiten statt. Erst im Jahr 2006 wurde alles fertig.

Ende 2010 traten Mängel am Haus auf. Die Kläger fühlten sich auf der sicheren Seite, hatte man doch eine fünfjährige Gewährleistungsfrist vereinbart. Sie glaubten, diese würde dann beginnen, nachdem alles fertig geworden war: im Jahr 2006. Der Bauträger wollte die Mängel aber nicht beseitigen und berief sich auf Verjährung – zu Recht meinte das Oberlandesgericht München. Die Kläger hatten nämlich einen Fehler gemacht: sie hatten die Abnahme erklärt, obwohl das Bauwerk noch nicht fertig war. Der „Vorbehalt“ nutzte ihnen nichts – mit der Erklärung der Abnahme begann die Fünf-Jahres-Frist zu laufen. Als dann Ende 2010 die neuen Mängel auftraten, war die Frist gerade abgelaufen – was wieder einmal den alten Erfahrungssatz bestätigt, dass Mängel mit Vorliebe dann auftreten, wenn kurz zuvor die Gewährleistung erloschen ist.

Das Gericht bezeichnete die Abnahme als eine Vorwegabnahme und beschrieb den Fehler der Kläger mit deutlichen Worten:

"[Es bleibt]... den Erwerbern unbenommen, im Laufe der Vertragsdurchführung zu einem objektiv verfrühten Zeitpunkt die Abnahme zu erklären.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass sich die Parteien der Tatsache der Vorwegabnahme bewusst waren. Es kommt nur darauf an, ob die Kl. als Erwerber am 21.09.2005 die Abnahme erklären wollten. Der Abnahmewille der Kl. folgt eindeutig aus den Formulierungen des Abnahmeprotokolls. Insbesondere ist dort der Gegenstand der Abnahme auf das „Kaufobjekt“ bezogen…. Die Kl. kannten auch genau den erreichten Bautenstand, den sie im Protokoll festhielten. Nichts ist ersichtlich, dass das „Abnahmeprotokoll“ anders auszulegen sei und keine umfassende Abnahme erklärt werden sollte.

Die Kläger blieben damit auf den Kosten für die Mängelbeseitigung sitzen – und hatten auch noch die Prozesskosten zu tragen.

Ihr Ansprechpartner: Claus Radziwill, Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin

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