28.03.2014 – Terminverzögerungen auf dem Bau sind nichts Unübliches. Das wissen wir hier in Berlin nicht erst, seitdem der neue Flughafen BER nicht fertig werden will.
Auch bei kleinen und kleinsten Bauvorhaben kann es zu Verzögerungen kommen. Eine jetzt veröffentlichte Entscheidung zeigt, dass selbst beim Bau einer Eigentumswohnung mitunter nicht nur von Tagen, Wochen oder Monaten, sondern von jahrelanger Verspätung die Rede sein kann. Die Möglichkeiten, die man dann dann gegen säumige Baufirmen hat, wurden durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13) erweitert.
Das Gericht stellte fest, dass man unter Umständen auch eine Nutzungsausfallentschädigung geltend machen kann. Etwas, was die meisten eher mit Autounfällen in Verbindung bringen.
In Thüringen, im Raum Gera, wollte eine Familie eine Eigentumswohnung in einem Wohnhaus erwerben. Am 09.01.2009 schloss sie mit einem Bauträger einen Vertrag. Der sollte das Haus mit der Wohnung spätestens zum 31.08.2009 bezugsfertig herstellen und übergeben. Warum auch immer, vielleicht hatte der Bauträger es nicht eilig oder war an die falschen Planer oder Firmen geraten: das Jahr 2009 verstrich und selbst im Frühjahr 2013 war das Objekt immer noch nicht fertiggestellt. Die Wohnverhältnisse der Familie, Vater, Mutter, drei Kinder zwischen 3 und 15 Jahren, waren eher beengt. Sie lebten in einer 72,6 m² großen Drei-Zimmer-Wohnung. Die Hoffnung, endlich in die 136,3 m² große neue Wohnung einziehen zu können, erfüllte sich einfach nicht. Schließlich versuchten sie mit einer Forderung Druck zu machen, die man aus dem Unfallrecht kennt. Wird ein Auto bei einem Unfall beschädigt, kann der Eigentümer vom Gegner die Kosten für einen Mietwagen verlangen – oder eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Reparatur. An so etwas Ähnliches dachte die Familie: eine Nutzungsausfallentschädigung dafür, dass sie nicht ihre neue Wohnung beziehen konnte, sondern unter beengten Verhältnissen leben musste.
Pflicht zur Nutzungsentschädigung auch bei Verzug mit Wohnungsübergabe
Der Bauträger war unwillig. Als es schließlich zum Prozess kam, wurde er spitzfindig: er müsse doch gar keine Nutzungsausfallentschädigung zahlen, da der Familie niemals eine Nutzungsmöglichkeit entzogen wurde. Entziehen könne man doch nur etwas, was man einmal hatte, aber die Wohnung gäbe es ja nicht. Der Prozess ging über drei Instanzen. Der Bauträger kam mit seiner Weigerung nicht durch. Aus dem Urteil des BGH:
„Vielmehr ist es in diesem und vergleichbaren Fällen geradezu geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Gerät ein Bauträger in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so kann sein Vertragspartner regelmäßig in erhebliche Schwierigkeiten geraten. Er muss nämlich sein Wohnbedürfnis nun entgegen der vertraglich abgesicherten Disposition anderweitig sichern. Regelmäßig wird er Schwierigkeiten haben, eine andere, der erworbenen Wohnung gleichwertige Wohnung zu finden. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich überhaupt lohnt, eine andere Wohnung zu beziehen. Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, unter diesen Voraussetzungen Mietverhältnisse einzugehen. Zudem ist der vorübergehende Umzug in eine andere, vergleichbare Wohnung regelmäßig wegen der damit verbundenen Kosten und Umstände unzumutbar. Der Erwerber wird faktisch gezwungen, entweder - so dies überhaupt möglich ist - in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren. Es wäre ein unbefriedigendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bauträger diese Zwangssituation des Erwerbers insoweit zugute käme, als er dem Erwerber lediglich die Kosten für die weiterbenutzte Wohnung erstatten müsste.
Ein Erwerber kann daher grundsätzlich Schadensersatz auch dann verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für seine eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist.“
Keine Entschädigung wenn alte Wohnung vergleichbare Qualität hat
Eine Einschränkung machte das Gericht allerdings. Eine Nutzungsausfallentschädigung gibt es dann nicht, wenn die alte Wohnung eine vergleichbare Größe und Qualität hat. Noch einmal aus dem Urteil:
„Ein Vermögensschaden kann allerdings nur dan angenommen werden, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen. […]. An einem Schaden kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann kann von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht ausgegangen werden. […] Eine Nutzungsausfallentschädigung kann hingegen nicht versagt werden, wenn dem Erwerber während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt.“
Die Familie machte ihre Ansprüche nur für zwei Jahre geltend, für die Zeit vom 01.10.2009 bis 30.09.2011. Warum nicht auch für die Zeit danach, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Insgesamt bekam sie 10.179,12 EUR zugesprochen. Auch dazu geht aus der Urteilsbegründung nicht hervor, wie dieser Betrag zustande kam. Den hatte, bevor der Fall zum Bundesgerichtshof gelangte, das Oberlandesgericht Jena festgestellt. Später hinterfragten ihn sowohl Familie als auch Bauträger nicht mehr, der BGH musste sich damit nicht mehr befassen.
Tatsächlich wurden auch schon wesentlich höhere Beträge für eine Nutzungsentschädigung zugesprochen. In unserem Blog-Beitrag vom 24.12.2011 berichteten wir über eine Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts, die wegen Mängeln einer gekauften Eigentumswohnung 215,00 EUR Entschädigung pro Tag zusprach; es handelte sich dort um eine recht luxuriöse Wohnung.
[Zum Bau News Beitrag vom 24.12.2011]
Die Masche unseriöser Baufirmen
Wenn man als normaler Bürger einen Bau- oder Bauträgervertrag abschließt, ist das häufig die größte Investition im Leben. Umso wichtiger ist es deshalb, den Vertrag sorgfältig zu prüfen, um nicht später unliebsame Überraschungen zu erleben. So kommt es immer wieder vor, dass Firmen mit zweifelhafter Seriosität zwar in den Vertrag reinschreiben, dass im Falle eines Verzuges eine Vertragsstrafe fällig ist. Häufig ist dann aber nur die Rede von einigen wenigen hundert Euro pro Monat und das damit alle weiteren Ansprüche ausgeschlossen sind. Wer den Bauvertrag vorher prüfen ließ, wird auf solche Formulierungen nicht hereinfallen. Aber auch dann, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, sprich: ein solcher Vertrag unterschrieben ist, lohnt sich immer noch eine rechtliche Prüfung, ob eine solche Klauseln überhaupt wirksam ist. Vor allem dann, wenn sie immer wieder in Verträgen verwendet wird. Dann könnte es sich dabei in rechtlicher Hinsicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln. Und die können darauf überprüft werden, ob sie den Bauherren oder Wohnungserwerber übervorteilen. Und deshalb unwirksam sind.
Nur wenige Wochen später bestätigte der Bundesgerichtshof seine Auffassung in einem weiteren Rechtsstreit:
[Zum Bau-News-Beitrag vom 07.06.2014]
Wenn Kellerräume nicht nutzbar sind, gibt es keine Nutzungsausfallentschädigung. So entschied das Oberlandesgericht Celle.
[Zum Bau-News-Betrag vom 28.11.2014]
Verspätungen beim Bauen sind häufiger ein Thema in unseren Bau-News:
Dieser Beitrag ist im Blog „Bau-News“ erschienen.
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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Berlin
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